Глава 4. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЕЛТОРСКИХ ФИРМ
4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам
договоров комиссии, поручения, агентирования
В данном вопросе мы затронем некоторые практические стороны деятельности риелторских фирм, а именно судебный порядок разрешения конфликтов между риелторами и их клиентами, третьими лицами и другими организациями. Все названные вопросы возникают при судебном урегулировании конфликтов, являющихся следствием правоотношений по обязательствам возмездного оказания услуг, агентированию, комиссии и поручению. Как рассматривалось нами в настоящей книге, риелторская фирма оказывает своим клиентам услуги, и свои обязательственные отношения оформляются именно таким образом (т.е. через договор на оказание услуг, агентирования, комиссии, поручения).
Положения данного вопроса лучше всего рассматривать на конкретных примерах. Рассмотрим положения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2004 г. N 101/04. Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пример.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в составе:
1) председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
2) членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Бойкова О.В., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Куликовой В.Б., Наумова О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Стрелова И.М., Суховой Г.И., Файзутдинова И.Ш., Юхнея М.Ф. - рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Уникс" о пересмотре в порядке надзора Определения суда первой инстанции от 29.04.2003, Постановлений суда апелляционной инстанции от 26.06.2003, Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-10602/03 и Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2003 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Куликовой В.Б., Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Уникс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) выставить счет-фактуру по реализованной комитетом квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оборонная, д. 15, кв. 11, с указанием ее стоимости 279 033 рубля 96 копеек и налога на добавленную стоимость в сумме 55 806 рублей 79 копеек, поскольку квартира была передана истцу в счет оплаты произведенных им работ по договору сторон от 11 декабря 2000 г.
Исковые требования мотивированы тем, что обязанность комитета выставить счет-фактуру на переданную квартиру предусмотрена указанным договором и положениями НК РФ.
Определением суда первой инстанции от 29 апреля 2003 г. производство по делу прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как обязанность комитета выставить истцу счет-фактуру на квартиру не предусмотрена договором сторон и положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26 июня 2003 г. Определение отменено. При этом в резолютивной части Постановления не изложены результаты рассмотрения апелляционной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 29 сентября 2003 отменил Постановление суда апелляционной инстанции от 26 июня 2003 г. и оставил в силе Определение суда первой инстанции от 29 апреля 2003 г.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов общество ссылается на подведомственность данного спора арбитражному суду и обязанность комитета выставить счет-фактуру на переданную истцу квартиру, поскольку такая обязанность предусмотрена договором сторон от 11 декабря 2000 г. и основана на нормах налогового законодательства.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (АПК РФ) (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Настоящий спор связан с договором сторон от 11 декабря 2000 г. и возник в связи с осуществлением экономической деятельности.
Таким образом, Определение суда первой инстанции от 29 апреля 2003 г. и Постановление суда кассационной инстанции от 29 сентября 2003 г. содержат ошибочные выводы о неподведомственности арбитражному суду возникшего спора.
В резолютивной части Постановления суда апелляционной инстанции не содержится выводов о результатах рассмотрения судом апелляционной жалобы, в том числе о рассмотрении дела по существу, что не соответствует требованиям п. 14 ч. 2 ст. 271 и ч. 4 ст. 272 АПК РФ, поэтому оно не может быть признано судебным актом о разрешении возникшего спора.
При таких обстоятельствах указанные судебные акты подлежат отмене согласно п. 1 ст. 304 АПК РФ, поскольку они нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для рассмотрения по существу.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 303, п. 1 ст. 304, п. 2 ч. 1 ст. 305 и ст. 306 АПК РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:
Определение суда первой инстанции от 29 апреля 2003 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 26 июня 2003 г. Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-10602/03 и Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2003 по тому же делу отменить.
Дело направить в первую инстанцию Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для рассмотрения по существу.
Для более полного понимания положений приведенного Постановления необходимо обратиться к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии".
1. Согласно п. 3 названного информационного письма индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании комиссионного вознаграждения.
Между предпринимателем и обществом заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер (истец по делу) обязывался совершить сделки продажи имущества, принадлежащего комитенту (ответчику). Истец исполнил данное ему поручение, заключил сделку с покупателем и в соответствии с комиссионным поручением первым исполнил свои обязанности продавца по отношению к покупателю посредством передачи проданного товара. В нарушение условий заключенного договора купли-продажи покупатель допустил просрочку оплаты товара. По заключении указанной сделки комиссионер направил комитенту отчет с приложением оправдательных документов и потребовал уплатить ему комиссионное вознаграждение и, получив отказ, обратился в суд (абз. 2 п. 3 рассматриваемого письма).
Суд первой инстанции отказал предпринимателю в иске, посчитав, что право на комиссионное вознаграждение возникает лишь при исполнении третьим лицом той сделки, которая была с ним заключена комиссионером. Суд истолковал положение п. 2 ст. 991 ГК РФ в совокупности с правилами ст. 999 ГК РФ, полагая, что наличие обязанности комиссионера передать комитенту все полученное по сделке с третьим лицом свидетельствует о том, что до исполнения сделки третьим лицом договор комиссии не признается исполненным. Несмотря на то, что названный договор не исполнен по причинам, не зависящим от комитента, право на вознаграждение у комиссионера не возникло (абз. 3 п. 3 рассматриваемого письма).
Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск в полном объеме, указав, что в силу п. 1 ст. 990 ГК РФ основной обязанностью комиссионера, с исполнением которой связано возникновение права комиссионера на вознаграждение, является обязанность совершить сделку, а принятие исполнения по этой сделке может входить или не входить в предмет комиссионного поручения в зависимости от соглашения между комиссионером и комитентом. Кроме того, постановка уплаты вознаграждения по договору комиссии в зависимость от воли третьего лица, а следовательно под условие, не отвечает признакам возмездных договоров, к числу которых относится договор комиссии (абз. 4 п. 3 рассматриваемого письма).
2. Согласно п. 4 информационного письма "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии", закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неправомерно удержанных ответчиком сумм по договору комиссии.
Между обществом и предпринимателем заключен договор комиссии, в соответствии с которым комиссионер (ответчик по делу) обязался совершать сделки купли-продажи имущества, принадлежащего комитенту (истцу), от своего имени за счет последнего. Согласно условиям договора, заключенного ответчиком с покупателем товара, оплата должна поступить тремя взносами равными долями с перерывом в три месяца. Получив первый платеж, комиссионер удержал причитающееся ему вознаграждение не пропорционально размеру данного взноса, а в полном объеме. Оставшиеся выплаты покупатель не произвел и был объявлен банкротом. Комитент, полагая, что комиссионер нарушил его интересы, поскольку комиссионное вознаграждение причитается последнему в зависимости от объема, в котором будет исполнена сделка с покупателем, обратился в суд с требованием о взыскании с комиссионера неправомерно удержанных сумм (абз. 2 п. 4 рассматриваемого письма).
Суд отказал в иске, указав, что при отсутствии соглашения об ином с заключением комиссионером сделки право на комиссионное вознаграждение возникло у него в полном объеме. Нарушений, допущенных комиссионером при исполнении своих обязательств, не установлено. Таким образом, на основании ст. 997 ГК РФ право на вознаграждение могло быть осуществлено комиссионером путем удержания (зачета) причитающихся ему сумм из любых сумм, поступивших ему от третьего лица в качестве исполнения сделки (абз. 3 п. 4 рассматриваемого письма).
3. По иску комитента к комиссионеру о взыскании сумм, полученных последним от покупателей принадлежащего первому товара, арбитражный суд вынес решение об удовлетворении иска в части, уменьшив истребуемую сумму на размер комиссионного вознаграждения, которое по условиям договора комиссии согласно ст. 997 ГК РФ комиссионер вправе удержать из поступивших ему сумм (абз. 1 п. 5 рассматриваемого письма).
В апелляционной жалобе комитент указал, что до возбуждения производства по данному делу комиссионер уступил свое право требования выплаты комиссионного вознаграждения третьему лицу, о чем комитенту стало известно только после принятия судом решения. Поскольку уступка права требования была действительной, комитенту пришлось бы уплатить сумму комиссионного вознаграждения дважды (абз. 2 п. 5 рассматриваемого письма).
Суд апелляционной инстанции отменил решение и взыскал долг в полном объеме по следующим основаниям. Удержание комиссионером причитающихся ему сумм является правом комиссионера на совершение в одностороннем порядке сделки зачета встречных однородных требований, на что указывает ссылка на ст. 410 ГК РФ, приведенная в ст. 997 ГК РФ. Таким образом, поскольку комиссионер до обращения комитента в суд заявления о зачете не сделал и о зачете в процессе судебного разбирательства путем предъявления встречного иска не заявил, суд не был вправе при принятии решения о взыскании с комиссионера причитающихся комитенту сумм по собственной инициативе удерживать комиссионное вознаграждение (абз. 3 п. 5 рассматриваемого письма).
Принятие судом решения о снижении размера взыскиваемой суммы могло повлечь за собой нарушение прав третьего лица или комитента в зависимости от того, была ли действительной сделка уступки. Однако указанные обстоятельства не входили в предмет доказывания по данному делу, требование о взыскании комиссионного вознаграждения не заявлялось, третье лицо (цессионарий) в процессе не участвовало (абз. 4 п. 5 рассматриваемого письма).
4. Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу (комиссионеру) о признании права собственности на закупленный комиссионером товар, определенный родовыми признаками, и обязании последнего передать этот товар комитенту (абз. 1 п. 8 рассматриваемого письма).
В обоснование своих требований истец ссылался на следующее: несмотря на отсутствие упоминания в тексте заключенной комиссионером сделки о том, что она совершается в интересах комитента, эта сделка полностью соответствует указаниям, которые были даны комитентом при заключении договора комиссии относительно характеристик товара и его закупочной цены. Комиссионер в нарушение своих обязанностей по договору комиссии не представил отчета об исполнении договора и не передал комитенту все полученное по сделке (абз. 2 п. 8 рассматриваемого письма).
Ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на правила ст. 999 ГК РФ, по смыслу которой факт заключения сделки во исполнение комиссионного поручения подтверждается, как правило, отчетом комиссионера. При отсутствии воли комиссионера на то, чтобы заключенная им сделка была признана совершенной в чужих интересах, эта сделка таковой не является (абз. 3 п. 8 рассматриваемого письма).
Кроме того, ответчик указал, что заключил несколько договоров комиссии на закупку однородного товара с разными комитентами и выбор комитента, в чьих интересах была заключена спорная сделка, может принадлежать только ему. Комиссионер также не лишен возможности оставить соответствующий товар за собой, признав тем самым, что сделка заключена им за свой собственный счет (абз. 4 п. 8 рассматриваемого письма).
Поскольку комиссионер прямо заявил комитенту о том, что оговоренный товар им для комитента не был закуплен и это заявление не опровергалось иными обстоятельствами дела, суд в иске отказал (абз. 5 п. 8 рассматриваемого письма).
5. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью процентов за пользование чужими денежными средствами (абз. 1 п. 9 рассматриваемого письма).
Между предпринимателем (комитентом) и обществом (комиссионером) заключен договор комиссии от 28 января 1998 г., в соответствии с которым предприниматель передал обществу для продажи товар на общую сумму 36272 руб. Суммы, причитающиеся комитенту, перечислялись комиссионером частями до 24.03.2000 (абз. 2 п. 9 рассматриваемого письма).
Истец полагал, что расчеты производились несвоевременно и со стороны ответчика имело место пользование чужими денежными средствами, поэтому тот обязан уплатить проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ (абз. 3 п. 9 рассматриваемого письма).
Суд первой инстанции отказал в иске, руководствуясь следующим. Поскольку в главе 51 ГК РФ ("Комиссия") и в договоре комиссии от 28.01.1998 не предусмотрено иное, в силу абзаца второго п. 2 ст. 314 ГК РФ комиссионер обязан исполнить обязательство по перечислению выручки в семидневный срок со дня предъявления комитентом требования о его исполнении. Доказательств предъявления ответчику требований об исполнении обязательства истцом не представлено. При таких обстоятельствах суд сделал вывод об отсутствии факта неправомерного пользования ответчиком чужими денежными средствами (абз. 4 п. 9 рассматриваемого письма).
Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск по названным основаниям. Правила ст. 999 ГК РФ являются специальными по отношению к общим правилам определения срока исполнения обязательства, установленным в ст. 314 ГК РФ. Поэтому, исходя из смысла ст. 999 ГК РФ, от комитента не требовалось заявлять комиссионеру о необходимости перечисления ему соответствующих средств для того, чтобы можно было определить точную дату, когда комиссионер обязан исполнить свои обязательства (абз. 5 п. 9 рассматриваемого письма).
В материалах дела имелись сведения о сроках поступления от третьих лиц оплаты на счет комиссионера, а также о том, в какие сроки обслуживающим банком передавались комиссионеру сведения о зачислении средств на его расчетный счет. На основании этих данных суд апелляционной инстанции указал, что обязательство по перечислению выручки комитенту комиссионер должен был исполнить на следующий день после того, как он узнал или должен был узнать о поступлении выручки (абз. 6 п. 9 рассматриваемого письма).
По смыслу ст. 999 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об ином комиссионер обязан перечислять комитенту суммы, вырученные от продажи товара, принадлежащего последнему, по мере их поступления, а не по результатам исполнения поручения комитента в полном объеме. В постановлении суда апелляционной инстанции определен момент, с которого начиналась просрочка перечисления комиссионером сумм выручки применительно к каждому отдельному платежу, и рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами (абз. 7 п. 9 рассматриваемого письма).
6. Закрытое акционерное общество (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (комиссионеру) о взыскании договорной неустойки, которая получена комиссионером по условиям договора между комиссионером и покупателем товара, принадлежащего комитенту, ввиду просрочки его оплаты (абз. 1 п. 11 рассматриваемого письма).
В качестве подтверждения своей позиции истец ссылался на ст. 999 ГК РФ, согласно которой комиссионер обязан передать комитенту все полученное по сделке с третьим лицом, а также на правила п. 2 ст. 993 ГК РФ, на основании которых при неисполнении сделки третьим лицом комитент вправе требовать передачи ему всех прав по данной сделке. По мнению комитента, в число указанных прав включаются и права на взыскание имущественных санкций. Поскольку на основании указанной нормы комитенту причитаются права на имущественные санкции, с учетом существа комиссионного обязательства ему причитаются и санкции, реально уплаченные третьим лицом (абз. 2 п. 11 рассматриваемого письма).
Комиссионер возражал против заявленного требования, полагая, что комитенту должна быть передана только сумма выручки за поставленный товар и именно эта сумма подразумевается в ст. 999 ГК РФ. Поскольку комитент не давал комиссионеру указаний включить в договор купли-продажи с третьим лицом условие о неустойке за просрочку оплаты, выгода от согласования данного условия причитается комиссионеру (абз. 3 п. 11 рассматриваемого письма).
Установив, что неустойка уплачена комиссионеру покупателем товара, суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав на основании части второй ст. 992 ГК РФ с комиссионера половину полученной им суммы неустойки, которая расценена судом как дополнительная выгода по сделке, заключенной комиссионером (абз. 4 п. 11 рассматриваемого письма).
Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск в полном объеме, указав, что неустойка и иные санкции, уплачиваемые третьим лицом, не входят в понятие дополнительной выгоды по сделке с третьим лицом, подлежащей распределению между комиссионером и комитентом при отсутствии соглашения об ином в равных долях. Поскольку комиссионер действует в чужих интересах, указанные санкции должны поступить комитенту, за исключением случаев, когда комиссионер несет перед комитентом ответственность за исполнение сделки третьим лицом и может компенсировать собственные потери только за счет средств, уплачиваемых третьим лицом. Будучи с экономической точки зрения компенсацией имущественных потерь, санкции, выраженные в имущественной форме, не могут входить в понятие "дополнительная выгода", регулирование которой содержится в части второй ст. 992 ГК РФ (абз. 5 п. 11 рассматриваемого письма).
7. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к специализированной организации о передаче выручки от продажи имущества на открытых торгах (абз. 1 п. 12 рассматриваемого письма).
Между обществом и организацией заключен договор, согласно которому организация (ответчик по делу) осуществляла от своего имени продажу имущества, принадлежащего обществу (истцу), на открытых торгах. В договоре установлено вознаграждение комиссионера в размере 1% от итоговой цены продажи. Вопрос о распределении дополнительной выгоды стороны не урегулировали. Реализовав имущество по цене, отличающейся от начальной цены торгов, ответчик при перечислении истцу выручки удержал не только сумму своего вознаграждения, но и половину суммы дополнительной выгоды, исчисленной им в виде разницы между начальной и итоговой ценами торгов (абз. 2 п. 12 рассматриваемого письма).
Истец полагал, что такая разновидность комиссионной деятельности, как продажа имущества с торгов, по своей природе всегда предполагает продажу имущества по цене, выше назначенной. При этом интерес комиссионера в достаточной мере удовлетворяется получаемым им комиссионным вознаграждением, исчисляемым в зависимости от итоговой цены продажи. Таким образом, отсутствие в договоре комиссии правил о распределении дополнительной выгоды не могло означать, что следует применять диспозитивные правила части второй ст. 992 ГК РФ (абз. 3 п. 12 рассматриваемого письма).
Суд удовлетворил исковое требование, указав, что правило части второй ст. 992 ГК РФ рассчитано на применение в случаях, когда заключение сделки на условиях, более выгодных по сравнению с названными комитентом, предстает как результат дополнительных усилий комиссионера. При комиссионной продаже имущества на торгах повышение назначенной цены обусловлено выбранным сторонами способом исполнения комиссионного поручения, а не действиями самого комиссионера (абз. 4 п. 12 рассматриваемого письма).
8. Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о возмещении убытков в связи с неисполнением им своих обязательств по договору комиссии (абз. 1 п. 13 рассматриваемого письма).
Между сторонами на неопределенный срок заключен договор, по которому закрытое акционерное общество (комиссионер) обязалось от своего имени реализовывать потребителям товары, принадлежащие открытому акционерному обществу (комитенту) и переданные на склад комиссионера (абз. 2 п. 13 рассматриваемого письма).
Предупредив комиссионера за 30 дней, комитент отказался от его услуг. По сделкам, совершенным комиссионером до прекращения договора комиссии, комиссионер удержал из выручки согласованные с комитентом суммы вознаграждения и понесенных им расходов, перечислив остаток комитенту (абз. 3 п. 13 рассматриваемого письма).
После окончания действия договора комиссии закрытое акционерное общество осуществило возврат потребителям денежных средств, уплаченных ими в период действия договора комиссии за несколько единиц бытовой техники, в которых впоследствии были обнаружены существенные недостатки, и предложило открытому акционерному обществу забрать некачественный товар и возместить комиссионеру понесенные убытки в сумме, возвращенной потребителям. Открытое акционерное общество отказалось исполнить данное требование (абз. 4 п. 13 рассматриваемого письма).
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которому при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Кроме того, суд указал, что в силу п. 1 и 2 ст. 1003 ГК РФ возмещение комиссионеру убытков возможно лишь в том случае, когда договор комиссии заключен на определенный срок (абз. 5 п. 13 рассматриваемого письма).
Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил иск, взыскав с открытого акционерного общества денежные средства в том размере, в каком состоялся их возврат потребителям. Суд указал, что согласно абз. 4 ст. 1000 ГК РФ комитент обязан освободить комиссионера от обязательств, принятых комиссионером на себя перед третьими лицами. В данной ситуации это правило означало, что комитент обязан передать комиссионеру бытовую технику, свободную от недостатков. Поскольку эта обязанность комитента не была исполнена, а правило п. 2 ст. 453 ГК РФ распространяется лишь на основные обязанности сторон по договору комиссии (такие, как уплата вознаграждения и совершение сделок за чужой счет), но не на ответственность за ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств, комиссионер вправе требовать возмещения убытков (абз. 6 п. 13 рассматриваемого письма).
Суд кассационной инстанции указал также, что правила п. 1 ст. 1003 ГК РФ устанавливают специальное основание для взыскания убытков при отказе комитента от договора, заключенного на определенный срок, и в совокупности с правилами п. 2 указанной статьи не исключают применения к комитенту ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств (абз. 7 п. 13 рассматриваемого письма).
9. Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости переданного на реализацию товара (абз. 1 п. 14 рассматриваемого письма).
Между сторонами заключен договор комиссии, по которому комиссионер (ответчик по делу) обязался совершить от своего имени за счет комитента (истца) сделки по реализации имущества, принадлежащего последнему. По истечении одного месяца после заключения договора комиссии комиссионер представил комитенту отчет, в котором указывалось, что товар продан, приводилась цена продажи за единицу товара, общая сумма выручки и сумма удержанного комиссионером вознаграждения. Комитент представил возражения по отчету, потребовав приложить к нему документы, подтверждающие факты заключения и исполнения сделок, свидетельствующие об их условиях. Комиссионер отказался представить указанные сведения и документы, полагая, что в результате получения сведений о его контрагентах комитент получит доступ к его конфиденциальной информации. Кроме того, в ст. 999 ГК РФ нет требований о представлении наряду с отчетом документов, подтверждающих включенные в отчет данные (абз. 2 п. 14 рассматриваемого письма).
Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения им договора комиссии и отчет комиссионера таким доказательством суд не признал, заявленный иск удовлетворен в полном объеме. Ответчик не представил доказательств наличия у него нереализованных остатков товара истца, поэтому при данных обстоятельствах комиссионный товар признан утраченным и на основании п. 1 ст. 998 ГК РФ с ответчика взыскана полная рыночная стоимость всех находившихся у него товаров (абз. 3 п. 14 рассматриваемого письма).
10. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании части выручки по договору комиссии, не поступившей от третьего лица (покупателя) (абз. 1 п. 15 рассматриваемого письма).
Между обществом и предпринимателем заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер (ответчик по делу) реализовал товар, принадлежащий комитенту (истцу). Комиссионер обязался обеспечить своевременное получение платежей, предъявлять счета заказчику на основании полученных от комитента отгрузочных документов и отстаивать интересы последнего в случае возникновения разногласий и споров. Поскольку оплата за отгруженный товар поступила не в полном объеме, комитент считал, что указанные обязанности комиссионера являются неисполненными и он обязан возместить недостающие суммы на основании п. 1 ст. 993 ГК РФ (абз. 2 п. 15 рассматриваемого письма).
Комиссионер возражал против предъявленных требований, указав, что он заявил соответствующее требование покупателю и готов передать комитенту права по сделке с покупателем в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 993 ГК РФ (абз. 3 п. 15 рассматриваемого письма).
Суд принял обоснованное решение об отказе в иске, сославшись на то, что в силу закона (п. 1 ст. 993 ГК РФ) комиссионер отвечает за неисполнение покупателем товара (третьим лицом) обязанностей по договору только в двух случаях - при принятии на себя ручательства за исполнение сделки третьим лицом и при непроявлении должной осмотрительности при выборе третьего лица. При этом непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно. По данному делу наличия какого-либо из указанных двух оснований не было доказано (абз. 4 п. 15 рассматриваемого письма).
Вместе с тем комитент не лишен возможности потребовать возмещения комиссионером убытков, возникших у комитента вследствие ненадлежащего исполнения комиссионером иных обязательств по договору комиссии (абз. 5 п. 15 рассматриваемого письма).
11. Индивидуальный предприниматель (комиссионер) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (комитенту) о взыскании комиссионного вознаграждения (абз. 1 п. 18 рассматриваемого письма).
Во исполнение договора комиссии комиссионером заключен договор купли-продажи с покупателем, который, однако, нарушил обязательства по оплате. Поскольку комиссионер нарушил свою обязанность надлежащим образом осуществить выбор контрагента, установленную в п. 1 ст. 993 ГК РФ, по иску комитента решением суда по другому делу комиссионер (ответчик по указанному делу) привлечен к ответственности за исполнение заключенного договора купли-продажи путем взыскания с него не поступившей от покупателя суммы оплаты (абз. 2 п. 18 рассматриваемого письма).
Исполняя данное решение суда, комиссионер перечислил комитенту необходимую сумму и счел, что ему причитается вознаграждение по заключенной им сделке (абз. 3 п. 18 рассматриваемого письма).
Возражая против иска, ответчик полагал, что комиссионер исполнил свои обязательства ненадлежащим образом и комиссионное вознаграждение выплате не подлежит (абз. 4 п. 18 рассматриваемого письма).
Суд удовлетворил иск, указав, что комиссионер понес ответственность за третье лицо и тем самым устранил последствия допущенных им нарушений при выборе данного лица. Поскольку сделка во исполнение комиссионного поручения заключена, комиссионное поручение признается исполненным и комиссионеру причитается установленное договором вознаграждение (абз. 5 п. 18 рассматриваемого письма).
12. Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском к унитарному предприятию (комиссионеру) о возмещении убытков, связанных с обращением по собственным долгам комиссионера взыскания на требование к покупателю принадлежащего комитенту товара (абз. 1 п. 19 рассматриваемого письма).
Действуя на основании договора комиссии с истцом, ответчик получил право требования по сделке с покупателем товара, в которой последнему была предоставлена отсрочка платежа. Еще до наступления срока платежа по указанной сделке на право требования комиссионера (ответчика) к покупателю было обращено взыскание по долгу ответчика перед банком по возврату кредита (абз. 2 п. 19 рассматриваемого письма).
Истец требовал возмещения убытков в размере не полученной от покупателя выручки за вычетом комиссионного вознаграждения ответчика. Ответчик возражал против требования в таком объеме, указывая, что до наступления срока платежа по обязательству покупателя последний стал фактически несостоятельным и произвел платеж приобретателю права на торгах лишь в размере 25% от номинальной стоимости права (абз. 3 п. 19 рассматриваемого письма).
Суд удовлетворил иск частично, взыскав на основании п. 1 ст. 393 ГК РФ с ответчика убытки в размере выручки, полученной от реализации права требования на торгах. Суд признал, что комиссионер нарушил свои договорные обязательства, поскольку допустил обращение взыскания по собственным долгам на право требования, которое подлежало передаче комитенту на основании п. 2 ст. 993 ГК РФ (абз. 4 п. 19 рассматриваемого письма).
13. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о применении последствий недействительности заключенного между ними договора купли-продажи, в котором предприниматель выступал продавцом (абз. 1 п. 20 рассматриваемого письма).
Ответчик возражал против требований истца, указывая, что является комиссионером, и исполняя свои обязанности по договору комиссии, все полученное по недействительной сделке передал закрытому акционерному обществу (комитенту) (абз. 2 п. 20 рассматриваемого письма).
Суд первой инстанции привлек с согласия истца закрытое акционерное общество в качестве второго ответчика и вынес решение об удовлетворении иска за счет последнего (абз. 3 п. 20 рассматриваемого письма).
По жалобе истца, не согласного с принятым решением, суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск в полном объеме за счет первого ответчика - общества с ограниченной ответственностью. Поскольку имущество в натуре передать данный ответчик не мог, с него взыскана полная стоимость переданного имущества. Суд апелляционной инстанции установил, что судом первой инстанции неправильно применена норма п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которой обязанность по возврату полученного несет только сторона сделки, но не иное лицо, даже если ему передается экономический результат данной сделки. Поскольку комиссионер согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ совершает сделки с третьими лицами от своего имени, стороной по таким сделкам является лишь комиссионер и у контрагента не возникает требований к комитенту, связанных с применением последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (абз. 4 п. 20 рассматриваемого письма).
Вместе с тем защита прав лица, из обладания которого имущество выбыло по недействительной сделке, может осуществляться также иными способами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе путем предъявления иска к третьему по отношению к сторонам сделки лицу, получившему выгоду или имущество в натуре (абз. 5 п. 20 рассматриваемого письма).
14. Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности закрытого акционерного общества (покупателя) на нежилое помещение (абз. 1 п. 23 рассматриваемого письма).
Между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы. Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.) (абз. 2 п. 23 рассматриваемого письма).
Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя (абз. 3 п. 23 рассматриваемого письма).
Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате системного толкования правил п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником (абз. 4 п. 23 рассматриваемого письма).
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании п. 1 ст. 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер (абз. 5 п. 23 рассматриваемого письма).
4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога
Для детального рассмотрения вопроса о практике разрешения судами дел, связанных с уплатой подоходного налога, необходимо обратить внимание на положения информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июня 1999 г. N 42 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с взиманием подоходного налога".
1. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к налоговой инспекции о признании недействительным ее решения об отказе в предоставлении льготы по подоходному налогу (абз. 1 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
В ходе рассмотрения дела было установлено, что налоговая льгота связана с количеством физических лиц, находящихся на иждивении индивидуального предпринимателя (абз. 2 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
Считая, что возникший спор не относится к категории экономических и поэтому не подлежит разрешению арбитражным судом, суд производство по данному делу прекратил.
Однако судом не было учтено, что индивидуальный предприниматель в силу Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (который в настоящее время не действует) составляет единую налоговую декларацию, где учитываются все доходы, льготы и расходы, имеющие отношение к налоговому периоду (абз. 4 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
Налоговой орган по результатам оценки этой декларации и других документов, представленных предпринимателем, принимает решение о размере подлежащего уплате подоходного налога (абз. 5 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
Характер указанного спора не зависит от того, какие обстоятельства влекут уменьшение размера совокупного налогооблагаемого дохода и подоходного налога (абз. 6 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции рассмотрел спор по существу (абз. 7 п. 1 рассматриваемого информационного письма).
2. Налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании недоимки по подоходному налогу за 1995 г. и сумм финансовых санкций за сокрытие налогооблагаемого дохода (абз. 1 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Ответчик иск не признал, указав, что спорный доход, полученный в 1995 г., был задекларирован по итогам 1994 г., в котором проданы соответствующие товары (абз. 2 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям (абз. 3 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
В соответствии со ст. 53 АПК РФ (ст. 65 АПК РФ 2002 г.) истец должен доказать обоснованность исковых требований, в данном случае - наличие факта сокрытия ответчиком налогооблагаемого дохода за 1995 г. (абз. 4 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Как видно из материалов дела, доводы истца основаны на трех главных моментах:
1) материалах встречных проверок, проведенных налоговой инспекцией и налоговой полицией у граждан, которые в течение 1994 - 1995 гг. приобретали товары у ответчика;
2) объяснениях этих граждан;
3) сведениях, отраженных в тетради учета операций по реализации товаров, которую вел ответчик (абз. 5 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
При анализе материалов встречных проверок и объяснений покупателей арбитражный суд пришел к выводу о противоречивости содержащихся в них сведений о времени приобретения товаров и дате их оплаты ответчику (абз. 6 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
В своих объяснениях покупатели отмечали, что не помнят точно, когда приобретены и оплачены те или иные товары, и указывали примерные даты (абз. 7 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Изучение содержания тетради учета операций по реализации товаров показало, что в ней имеются неоговоренные исправления и дополнения, сделанные работниками налоговой инспекции и не соответствующие информации, содержащейся в материалах встречных проверок и объяснениях покупателей (абз. 8 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
При таких условиях суд констатировал недоказанность факта получения и размера дохода, который должен был быть задекларирован по итогам 1995 г. (абз. 9 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения (абз. 10 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
По другому делу налоговая инспекция предъявила к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании сумм финансовых санкций за занижение налогооблагаемого дохода в связи с завышением расходов, непосредственно связанных с извлечением дохода (абз. 11 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Ответчик иск не признал, указав, что им представлены в налоговую инспекцию все необходимые документы, подтверждающие произведенные и задекларированные расходы (абз. 12 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
При рассмотрении дела арбитражный суд отметил следующее (абз. 13 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
В соответствии с Законом в случае получения физическим лицом дохода при осуществлении предпринимательской деятельности сумма этого дохода для целей налогообложения уменьшается на сумму документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с извлечением этого дохода (абз. 14 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
В ходе исследования и оценки документов, представленных ответчиком в подтверждение понесенных расходов, суд признал надлежащими доказательствами только часть из них (абз. 15 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Так, не были приняты судом в подтверждение расходов накладные и приходные кассовые ордера, имеющие отношение к одному из продавцов, поскольку в печати продавца был указан несуществующий город. По другой закупке накладная не имела даты составления, а приходный кассовый ордер был оформлен с нарушением установленных правил (абз. 16 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
В то же время суд отклонил доводы налоговой инспекции о невозможности принятия конкретных расходов, основанных исключительно на факте отсутствия регистрации организаций-продавцов в качестве налогоплательщиков, поскольку этот факт еще не свидетельствует о том, что у этих организаций не имеется государственной регистрации (абз. 17 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
Один из документов, представленных в подтверждение расходов, налоговая инспекция отказалась принять из-за отсутствия в этом документе числа его составления при наличии месяца и года. Суд не согласился с позицией налогового органа в связи с тем, что исчисление объекта обложения подоходным налогом осуществляется по итогам года.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции удовлетворил требования налоговой инспекции частично. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (абз. 19 п. 2 рассматриваемого информационного письма).
3. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к налоговой инспекции о признании недействительным ее решения о применении финансовых санкций за неуплату подоходного налога с присужденных индивидуальному предпринимателю денежных средств (абз. 1 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Из материалов дела следовало, что на основании решения арбитражного суда по другому делу истцу причитались от недобросовестного контрагента по договорным обязательствам сумма долга и штраф. Однако решение суда не было исполнено из-за отсутствия у должника денег и иного имущества (абз. 2 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Истец не включил в состав совокупного дохода присужденную, но не полученную сумму (абз. 3 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Налоговый орган в своих доводах о применении финансовых санкций сослался на следующее (абз. 4 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
В соответствии с пунктом 14 Положения о составе затрат в состав внереализационных доходов индивидуального предпринимателя должны включаться присужденные или признанные должником штрафы, пени, неустойки за нарушение условий хозяйственных договоров, а также доходы от возмещения причиненных убытков (абз. 5 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Налоговая инспекция полагала, что эта норма распространяется в полном объеме и на индивидуального предпринимателя и для целей налогообложения не имеет значения факт, получены ли им указанные денежные средства (абз. 6 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Арбитражный суд не поддержал позицию налогового органа (абз. 7 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
В соответствии со ст. 2 Закона объектом налогообложения у физических лиц является совокупный доход, полученный в календарном году в денежной или натуральной формах (абз. 8 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Так как индивидуальный предприниматель названных доходов не получил, обязанности по уплате налога в бюджет у него не возникло (абз. 9 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
Поэтому применение финансовых санкций в данном случае признано арбитражным судом незаконным (абз. 10 п. 6 рассматриваемого информационного письма).
4.3. Нарушение антимонопольного законодательства
Для более точного рассмотрения поставленного вопроса для начала необходимо дать определения таким понятиям, как "антимонопольная политика" и "антимонопольное законодательство".
Антимонопольная политика - это определенный комплекс мер, принимаемых государством, которые направлены на борьбу с недобросовестной конкуренцией и монополистической деятельностью. В названный комплекс государственных мер можно включить такие составляющие, как антимонопольное законодательство, соответствующая система налогов и сборов, процесс приватизации собственности, поддержка малого бизнеса и частного предпринимательства.
Антимонопольное законодательство - это основополагающие правила, закрепленные в нормах действующего российского законодательства, определяющие деятельность участников хозяйственного оборота, органов государственной власти и управления на рынке.
Таким образом, можно обозначить связь рассматриваемых понятий. Из самих определений следует вывод о том, что антимонопольное законодательство представляет собой составную часть общегосударственной антимонопольной политики.
Нарушение антимонопольного законодательства РФ влечет за собой наступление ответственности.
Ответственность за нарушение антимонопольного законодательства закрепляется главой 8 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Согласно положениям, закрепленным в ст. 37 названного ФЗ, за нарушение антимонопольного законодательства должностные лица федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, должностные лица иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, а также должностные лица государственных внебюджетных фондов, коммерческие и некоммерческие организации и их должностные лица, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ (ст. 19.1 - 19.5 КоАП РФ и ст. 169 - 200, ст. 158 - 204, ст. 105 - 360 УК РФ).
4.4. Деятельность риелторов по переводу
жилых помещений в нежилые
Рассмотрим заявленные положения на примере из судебной практики.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г. N 33-Г05-21 о признании недействующей строки 30 статьи 2 Закона Ленинградской области N 13-оз от 4 февраля 1999 г. "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области".
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании от 23 ноября 2005 г. дело по заявлению первого заместителя прокурора Ленинградской области о признании недействующей строки 30 статьи 2 Закона Ленинградской области N 13-оз от 04.02.1999 "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" по кассационным жалобам правительства и Законодательного собрания Ленинградской области на решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г., которым заявление прокурора было удовлетворено.
Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Российской Федерации С., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации В., полагавшей решение суда обоснованным, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
первый заместитель прокурора Ленинградской области обратился в суд с заявлением о признании недействующей строки 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" с 1 марта 2005 г.
В обоснование заявленного требования сослался на то, что областной Закон N 13-оз принят 4 февраля 1999 г. Законами Ленинградской области от 31 декабря 1999 г. N 65-оз, от 28 июля 2003 г. N 60-оз, от 12 февраля 2004 г. N 5-оз, от 10 марта 2005 г. N 16-оз, от 11 марта 2005 г. N 17-оз, в него внесены изменения и дополнения, тексты Законов опубликованы в Вестнике правительства Ленинградской области.
Из содержания ст. 1 - 5 областного Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" следует, что органы местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район наделяются полномочиями Ленинградской области в соответствии с перечнем полномочий, названных в ст. 2 областного Закона.
В строке 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" к числу таких полномочий отнесено и принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые в порядке, установленном правительством Ленинградской области.
Однако положение о том, что принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда является полномочием Ленинградской области, не соответствует федеральному законодательству.
Поскольку с 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ, то именно с этого момента, по мнению прокурора, оспариваемая норма областного Закона и подлежит признанию недействующей.
Участвующий в деле прокурор указывал, что оспариваемая правовая норма является действующей. Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не отменяет действие оспариваемой нормы областного Закона. Областной законодатель должен был привести оспариваемую правовую норму в соответствие с ЖК РФ, что не сделано.
В письменном возражении представитель Законодательного собрания Ленинградской области просил отказать в удовлетворении требований прокурора, отмечая, что согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" норма, которую прокурор просит отменить, не действует с момента вступления в силу ЖК РФ.
Из названной нормы Федерального закона также следует, что определение срока и порядка приведения в соответствие с ЖК РФ норм областного законодательства является исключительным правом Ленинградской области.
В письменном возражении представитель губернатора Ленинградской области указывал на то, что в настоящее время в соответствии с требованиями Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября, 27, 31 декабря 2005 г., 2, 15 февраля, 3 июня, 18, 25, 27 июля, 16 октября, 1, 4, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.) органами исполнительной власти Ленинградской области ведется работа по подготовке проектов новых областных законов по разграничению государственных полномочий.
Решением Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. заявленное прокурором требование удовлетворено.
Суд признал недействующей строку 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" (с изменениями и дополнениями, внесенными областными законами) с 1 марта 2005 г.
Не соглашаясь с вынесенным решением, правительство и Законодательное собрание Ленинградской области в кассационных жалобах просят его отменить, утверждая, что у суда не имелось оснований для признания оспариваемой нормы права недействующей.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании 4 февраля 1999 г., принят Закон Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области". Областными Законами от 31 декабря 1999 г. N 65-оз, от 28 июля 2003 г. N 60-оз, от 12 февраля 2004 г. N 5-оз, от 10 марта 2005 г. N 16-оз, от 11 марта 2005 г. N 17-оз внесены изменения и дополнения в названный выше областной Закон.
Перечисленные выше областные Законы опубликованы в Вестнике правительства Ленинградской области. В Законе от 4 февраля 1999 г. N 13-оз (в действующей редакции) отмечено, что органы местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район наделяются следующими отдельными полномочиями Ленинградской области с одновременной передачей материальных средств на праве безвозмездного пользования, а также финансовых средств.
Перечень передаваемых полномочий содержится в ст. 2 областного Закона N 13-оз от 4 февраля 1999 г. в виде таблицы, в которой имеется 42 пронумерованные строки. В строке 30 ст. 2 областного Закона от 4 февраля 1999 г. N 13-оз указано, что передается такое полномочие, как принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые, в порядке, установленном правительством Ленинградской области.
Судом правильно учтено и принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Согласно подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Пунктами 2 и 3 ст. 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" Жилищный кодекс РФ вводится в действие с 1 марта 2005 г.
В п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" оговорено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
В ст. 12 - 14 ЖК РФ определена компетенция Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области жилищных отношений.
В силу п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
На основании сравнительного правового анализа судом обоснованно сделан вывод о том, что содержащееся в строке 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" положение об отнесении принятия решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые является полномочием Ленинградской области, не соответствующим п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ.
Как усматривается из протокола судебного заседания, по существу данное обстоятельство не отрицается представителем Законодательного собрания Ленинградской области М. и представителем губернатора Ленинградской области К.
Указанные представители не только фактически признали, что оспариваемая прокурором нормативная правовая норма противоречит ЖК РФ, но и считают ее недействующей в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь правилами главы 24 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 27 декабря 2005 г., 5 декабря 2006 г.), суд обоснованно сделал вывод о том, что оспариваемая норма права, содержащаяся в строке 30 статьи 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" подлежит признанию недействующей с 1 марта 2005 г. как противоречащая п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ.
С учетом этого, вынесенное Ленинградским областным судом решение по данному делу является законным и обоснованным, в связи с чем подлежащим оставлению без изменения.
Доводы кассационных жалоб не могут быть признаны состоятельными, так как не свидетельствуют о допущенных судом существенных нарушениях норм материального или процессуального права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила:
решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. оставить без изменения, кассационную жалобу правительства и Законодательного собрания Ленинградской области - без удовлетворения.
Обратим внимание на содержание п. 10 ст. 23 ЖК РФ. Согласно названной статье при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
В данном случае можно говорить о требованиях Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (с изм. и доп. от 22 августа 1995 г., 18 апреля 1996 г., 24 января 1998 г., 7 ноября, 27 декабря 2000 г., 6 августа, 30 декабря 2001 г., 25 июля 2002 г., 10 января 2003 г., 10 мая, 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 1 апреля, 9 мая 2005 г., 2 февраля, 25 октября, 4, 18 декабря 2006 г., 26 апреля 2007 г.), Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа 2004 г., 9 мая, 31 декабря 2005 г., 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 июня 2007 г.) и др.
Рассмотрим некоторые положения, которые имеют, на наш взгляд, наиболее существенное практическое значение.
Согласно ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности" руководители организации имеют право:
1) создавать, реорганизовывать и ликвидировать в установленном порядке подразделения пожарной охраны, которые они содержат за счет собственных средств;
2) вносить в органы государственной власти и органы местного самоуправления предложения по обеспечению пожарной безопасности;
3) проводить работы по установлению причин и обстоятельств пожаров, происшедших на предприятиях;
4) устанавливать меры социального и экономического стимулирования обеспечения пожарной безопасности;
5) получать информацию по вопросам пожарной безопасности, в том числе в установленном порядке от органов управления и подразделений пожарной охраны.
Руководители организации, в соответствии с положениями ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности", обязаны:
1) соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны;
2) разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности;
3) проводить противопожарную пропаганду, а также обучать своих работников мерам пожарной безопасности;
4) включать в коллективный договор (соглашение) вопросы пожарной безопасности;
5) содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты, включая первичные средства тушения пожаров, не допускать их использования не по назначению;
6) оказывать содействие пожарной охране при тушении пожаров, установлении причин и условий их возникновения и развития, а также при выявлении лиц, виновных в нарушении требований пожарной безопасности и возникновении пожаров;
7) предоставлять в установленном порядке при тушении пожаров на территориях предприятий необходимые силы и средства;
8) обеспечивать доступ должностным лицам пожарной охраны при осуществлении ими служебных обязанностей на территории, в здания, сооружения и на иные объекты предприятий;
9) предоставлять по требованию должностных лиц государственного пожарного надзора сведения и документы о состоянии пожарной безопасности на предприятиях, в том числе о пожарной опасности производимой ими продукции, а также о происшедших на их территориях пожарах и их последствиях;
10) незамедлительно сообщать в пожарную охрану о возникших пожарах, неисправностях имеющихся систем и средств противопожарной защиты, об изменении состояния дорог и проездов;
11) содействовать деятельности добровольных пожарных;
12) обеспечивать создание и содержание подразделений пожарной охраны на объектах, входящих в утверждаемый Правительством Российской Федерации перечень объектов, критически важных для национальной безопасности страны, других особо важных пожароопасных объектов, особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, на которых в обязательном порядке создается пожарная охрана (за исключением объектов, на которых создаются объектовые, специальные и воинские подразделения федеральной противопожарной службы).
Руководители организаций осуществляют непосредственное руководство системой пожарной безопасности в пределах своей компетенции на подведомственных объектах и несут персональную ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности (ч. 3 ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности").
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" несут:
1) собственники имущества;
2) руководители федеральных органов исполнительной власти;
3) руководители органов местного самоуправления;
4) лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
5) лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
6) должностные лица в пределах их компетенции.
Согласно ч. 2 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности для квартир (комнат) в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда возлагается на ответственных квартиросъемщиков или арендаторов, если иное не предусмотрено соответствующим договором.
Лица, указанные в ч. 1 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности", иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством (ч. 3 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности").
Статья 39 ФЗ "О пожарной безопасности" устанавливает основания и порядок привлечения руководителей организаций к административной ответственности за правонарушения в области пожарной безопасности. Изготовители (исполнители, продавцы) за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний должностных лиц государственного пожарного надзора по обеспечению пожарной безопасности товаров (работ, услуг) несут административную ответственность в соответствии с законодательством РФ о защите прав потребителей.
Согласно ст. 9 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица имеют право:
1) получать в соответствии с законодательством РФ в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор, информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, санитарных правилах;
2) принимать участие в разработке федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления мероприятий по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
3) на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их имуществу вследствие нарушения гражданами, другими индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством РФ.
Граждане, в соответствии со ст. 10 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", обязаны:
1) выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;
2) заботиться о здоровье, гигиеническом воспитании и об обучении своих детей;
3) не осуществлять действия, влекущие за собой нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду обитания.
Согласно ст. 11 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны:
1) выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;
2) разрабатывать и проводить санитарно-эпидемиологические мероприятия;
3) обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг, а также продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов и товаров для личных и бытовых нужд при их производстве, транспортировке, хранении, реализации населению;
4) осуществлять производственный контроль, в том числе посредством проведения лабораторных исследований и испытаний, за соблюдением санитарных правил и проведением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий при выполнении работ и оказании услуг, а также при производстве, транспортировке, хранении и реализации продукции;
5) проводить работы по обоснованию безопасности для человека новых видов продукции и технологии ее производства, критериев безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания и разрабатывать методы контроля за факторами среды обитания;
6) своевременно информировать население, органы местного самоуправления, органы, осуществляющие государственный санитарно-эпидемиологический надзор, об аварийных ситуациях, остановках производства, о нарушениях технологических процессов, создающих угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения;
7) иметь в наличии официально изданные санитарные правила, методы и методики контроля факторов среды обитания;
8) осуществлять гигиеническое обучение работников.
4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента
В практике деятельности риелторов довольно часто возникают ситуации, когда их недовольные клиенты или контрагенты клиентов обращаются в суд за защитой своих прав. Риелтору в данной ситуации необходимо суметь защитить не только свои интересы, но и интересы своего клиента, если в суд обратились контрагенты клиента. Поэтому в данном вопросе мы рассмотрим некоторые общие и распространенные способы защиты от наиболее часто возникающих негативных последствий в суде для риелтора и его клиента.
Практически во всех случаях в суд обращаются недовольные контрагенты клиента или его соседи. Все споры, которые возникают, можно подразделить на две группы:
1) по оспариванию сделок признания их недействительными по различным основаниям;
2) по пресечению действий риелтора по переводу жилого помещения в нежилое в интересах клиента.
В определенный момент жильцы дома по одиночке или все организованно обращаются в суд для запрета проведения работ по переустройству и перепланировке, для приведения перепланируемого помещения в первоначальный вид и для взыскания убытков с собственника переводимых помещений. Данный вариант обращения в суд с исковыми заявлениями следует рассмотреть более подробно, поскольку в настоящий момент литература и судебная практика обширно рассматривают вопросы по признанию сделок по приватизации, купле-продаже квартир (жилых помещений) недействительными.
Помимо искового заявления к самому собственнику жилого помещения - клиенту риелтора.
При рассмотрении вопросов судебного разрешения споров о проведении переустройства и перепланировки жилых помещений мы изучим его в определенной последовательности. Во-первых, необходимо выяснить всю череду исков, которые могут заявить жильцы дома. Далее, исходя из реального положения ситуации (наличия всех необходимых согласований и документов), необходимо развить и подробно рассмотреть несколько вариантов поведения жильцов дома (наших истцов) в суде. И третий рассматриваемый элемент как раз и будут составлять рекомендации в виде конкретных ответных действий собственника помещений для защиты своих прав и интересов в суде. Однако, прежде чем рассматривать все перечисленные вопросы, необходимо рассмотреть те права и обязанности, которыми обладает собственник в суде и в арбитражном суде. Для этого мы обратимся к гражданско-процессуальному и арбитражно-процессуальному законодательству РФ.
Собственник переустраиваемого жилого помещения может участвовать в процессе в качестве истца или ответчика, третьего лица, как заявляющего, так и не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В том случае, когда жильцы дома пользуются правами истца и заявляют иск о пресечении незаконных действий по проведению переустройства и перепланировки жилых помещений собственником, то сам собственник участвует в деле в качестве ответчика. Если жильцы дома предъявляют заявление органу местного самоуправления, принявшему решение о проведении работ по переустройству и перепланировке, то собственник такого дома принимает участие в деле в качестве третьего лица, а возможно и соответчика.
Когда жильцы дома проигрывают иск, то "бывший" ответчик - собственник жилых помещений вправе возбудить новое гражданское дело в суде и заявить иск о возмещении ему всех причиненных убытков, которые выразились в простое работ (в случае наложения обеспечительных мер), дополнительных расходах на сбор доказательств по делу и т.д.
В любом случае собственник жилых помещений, в которых проводятся работы, будет пользоваться определенными правами в суде. Рассмотрим их.
В положениях ГПК РФ содержится перечень процессуальных прав, которыми обладают участники соответствующего дела. Именно благодаря этим правам названные лица не только могут участвовать в гражданском процессе, но и оказывать влияние на его ход. Следует отметить, что от лиц, участвующих в гражданском процессе, требуется добросовестность использования своих процессуальных прав.
Если будут выявлены факты злоупотребления этими правами, искусственного затягивания процесса, а также совершения других действий, которые могут препятствовать правильному и своевременному судопроизводству, то суд вправе возложить на недобросовестное лицо обязанность возместить противоположной стороне компенсацию за фактическую потерю времени. Эти положения закрепляются в ст. 99 ГПК РФ и ч. 3 ст. 150 ГПК РФ.
Мы уже обращали внимание на то, что собственник жилых помещений может участвовать в деле как на стороне истца, так и на стороне ответчика или третьего лица. Как правило, собственник является ответчиком, и это основной иск, который необходимо выиграть собственнику, его участие в деле в качестве истца возможно только в случае отказа в удовлетворении иска жильцов дома, не довольных проводимыми работами по переустройству и перепланировке. В любом случае собственник жилого помещения будет являться "лицом, участвующим в деле", в том смысле данного термина, какой употребляется законодателем при описании правового положения (статуса) лица, участвующего в деле. Разумеется, что и сами жильцы дома, которые обратятся в суд с иском, будут пользоваться аналогичным набором прав и обязанностей в качестве лица, участвующего в деле на стороне истца. Ввиду этого при рассмотрении главы 3 настоящей книги мы не будем повторяться и вновь обращаться к правовому положению лиц, участвующих в деле в гражданском процессе.
Лица, которые участвуют в деле, несут ряд процессуальных обязанностей, которые устанавливаются положениями ГПК РФ и другими нормативными актами. К основным обязанностям лиц, участвующих в гражданском процессе, можно отнести:
1) соблюдать порядок в судебном заседании. Это положение регламентировано ст. 158 ГПК РФ;
2) сообщать суду о перемене своего адреса во время производства по делу (ст. 118 ГПК РФ);
3) извещать суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (ч. 1 ст. 167 ГПК РФ).
Следствием неисполнения процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, может стать их удаление из зала судебного заседания, взыскание штрафов и наступление другой юридической ответственности.
Гражданский процессуальный закон, как и арбитражный, закрепляет понятие гражданской процессуальной правоспособности. Для рассмотрения понятия "гражданская процессуальная правоспособность" обратимся к книге Г.П. Ивлиева. Итак, раскрывая обозначенное понятие, названный автор писал: "...Для возникновения гражданских процессуальных отношений необходимо, чтобы его субъекты обладали гражданской процессуальной правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские процессуальные права и обязанности. Сторонами в гражданском процессе могут быть лишь те субъекты, которые обладают гражданской процессуальной правоспособностью. Таким образом, под гражданской процессуальной правоспособностью сторон понимается признаваемая законом за всеми гражданами и организациями способность (возможность) иметь гражданские процессуальные права и нести обязанности. Она в равной мере признается за всеми гражданами Российской Федерации, независимо от возраста, пола, состояния здоровья, национальности, вероисповедания, и возникает с момента рождения лица, прекращаясь с его смертью. Гражданской процессуальной правоспособностью обладают и различные организации, и их объединения, при условии, что они являются юридическими лицами. Правовой статус организации подтверждается ее уставом, либо учредительным договором и уставом, либо только учредительным договором или положением, а также документами о их государственной регистрации..." <61>.
--------------------------------
<61> Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Г.П. Ивлиев. Юрайт-Издат, 2002.
Следует отметить, что иск может быть заявлен недовольными жильцами дома, как соистцами, так и самостоятельно, например, от имени жилищного строительного кооператива, в котором находятся данные переустраиваемые квартиры. В таком случае истцом будет являться одно юридическое лицо - ЖСК, сами жильцы не будут являться стороной в деле и соответственно не будут участвовать в нем в качестве физических лиц - истцов. Однако в таком случае они могут участвовать в деле в качестве третьих лиц, могут давать свидетельские показания. Однако следует обратить внимание на то, что свидетель - это не лицо, участвующее в деле, и он не может пользоваться теми правами и обязанностями в деле, которыми пользуются лица, участвующие в деле.
Все лица, имеющие субъективные материальные права, должны также обладать возможностью на судебную защиту этих прав, т.е. обладать гражданской процессуальной правоспособностью.
Гражданская процессуальная правоспособность в силу закона признается в равной мере за гражданами и организациями.
Одновременно с гражданской процессуальной правоспособностью законодатель в положениях ГПК РФ закрепляет и гражданскую процессуальную дееспособность.
Статья 37 ГПК РФ определяет гражданскую процессуальную дееспособность как способность своими действиями осуществлять процессуальные права, выполнять процессуальные обязанности и поручать ведение дела в суде представителю, которая принадлежит в полном объеме гражданам, достигшим возраста восемнадцати лет, и организациям.
По общему правилу полная гражданская процессуальная дееспособность граждан возникает при достижении ими возраста 18 лет. Однако несовершеннолетние в возрасте от 16 до 18 лет могут лично осуществлять свои процессуальные права и выполнять процессуальные обязанности в суде со времени вступления в брак или объявления полностью дееспособными <62>.
--------------------------------
<62> Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Г.П. Ивлиев. Юрайт-Издат, 2002.
Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Вместе с тем закон обязывает суд привлекать к участию в таких делах и самих несовершеннолетних, и граждан, ограниченных в дееспособности (ст. 37 ГПК РФ). Права и охраняемые законом интересы указанных лиц защищаются их родителями, усыновителями, попечителями, однако указанные граждане, будучи привлеченными к участию в деле, вправе совершать все установленные законом процессуальные действия по защите своих прав и интересов (п. 5 ст. 37 ГПК РФ). Вместе с тем следует иметь в виду, что этим действиям закон не придает решающего значения, поскольку защита их прав осуществляется законными представителями.
Сторонами - истцом или ответчиком - в гражданском судопроизводстве являются лица, материально-правовой спор между которыми надлежит разрешить суду (согласно ст. 38 ГПК РФ).
Истец - это лицо, которое считает свое субъективное право нарушенным или оспоренным и обратилось в суд для его защиты. Ответчик - это лицо, которое привлекается судом к ответу по требованиям истца, утверждающего, что именно этим лицом было нарушено или оспорено его субъективное право.
Следует отметить, что предъявление иска не означает, что между истцом и ответчиком существует спорное правоотношение и ответчиком действительно нарушено право, защиты которого требует истец. После того как дело будет рассмотрено и по нему будет вынесено решение суда, может выясниться, что между сторонами нет и не было никаких спорных правоотношений. Поэтому до рассмотрения дела истец и ответчик выступают только предполагаемыми субъектами спорных правоотношений.
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Оно может самостоятельно обратиться в суд либо сделать это через своего полномочного представителя (ст. 48, 50, 52 - 54 ГПК РФ). С заявлением в суд вправе обратиться прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ), органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане (ч. 1 ст. 46 ГПК РФ). При этом закон возлагает на суд обязанность об извещении о возникшем процессе лица, в интересах которого начато дело независимо от того, кем оно возбуждено, поскольку оно участвует в деле в качестве истца.
В ч. 3 ст. 38 ГПК РФ закреплен принцип процессуального равноправия сторон. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ч. 3 ст. 38 ГПК РФ). Равноправие сторон означает равные возможности сторон судебной защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов. К примеру, если истец имеет право предъявить иск, то ответчик получает право на защиту против иска посредством предоставления возражений либо предъявления встречного иска. Необходимо отметить, что объем процессуальных прав и обязанностей сторон значительно шире, чем у иных лиц, принимающих участие в данном деле, т.к. они являются субъектами данного спорного правоотношения.
Наряду с общей обязанностью добросовестно пользоваться своими процессуальными правами стороны несут и конкретные процессуальные обязанности. Так, например, закон возлагает на стороны обязанность доказывания фактов, на которые они ссылаются при утверждении своих требований и возражений, обязанность явки в суд, несения судебных расходов и ряд других обязанностей, предусмотренных ГПК РФ (ст. 56, 57, гл. 7, ст. 150 и др. ГПК РФ) <63>. Стороны гражданского судопроизводства имеют широкий круг возможностей по распоряжению исковыми средствами защиты своих прав. Изменение оснований иска - это изменение истцом ссылок на обстоятельства и юридические факты, которые являются основанием для материально-правового требования к ответчику. Предмет иска - это материально-правовое требование, предъявляемое истцом к ответчику, по которому он просит суд вынести соответствующее решение. Если изменяется предмет иска, то истец изменяет и материально-правовое требование, предъявляемое к ответчику. Истец имеет право на изменение (увеличение либо уменьшение) размера исковых требований к ответчику. Приведем пример. Первоначально истец предъявил иск о возврате денег, которые были переданы ответчику по договору займа. В этом случае истец имеет право просить суд о взыскании еще и процентов, которые предусмотрены положениями ч. 1 ст. 809 ГК РФ. Суд может выйти за пределы заявленных истцом требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).
--------------------------------
<63> Там же.
При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются, а истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела (п. 1 ст. 101 ГПК РФ). Однако существует исключение. Это случай, когда отказ истца от иска произошел из-за признания данного иска ответчиком. В этом случае суд прекращает производство по данному делу.
Участники гражданских правоотношений должны способствовать разрешению возникшего между ними спора в досудебном порядке. Если должник не может предоставить какое-либо убедительное возражение законным требованиям кредитора, то ему лучше принять и удовлетворить эти требования кредитора, пока тот не обратился в суд. В этом случае ответчик будет нести все неблагоприятные последствия своевременного неисполнения законных требований истца. Согласно ч. 1 ст. 101 ГПК РФ он обязан будет возместить истцу все понесенные им по делу судебные расходы, в т.ч. уплаченную истцом государственную пошлину, расходы на оплату услуг представителя и другие издержки, связанные с рассмотрением дела, которые к моменту признания требований истца понесет последний.
Мировое соглашение - это определенный метод разрешения гражданско-правовых споров на условиях, которые приемлемы для обеих сторон, не противоречат действующему законодательству и не нарушают права, свободы и законные интересы иных лиц. Другими словами, можно сказать, что это определенное соглашение спорящих сторон, которое содержит ряд взаимных уступок. После заключения сторонами мирного соглашения производство по данному делу прекращается.
Независимо от того, заключалось мировое соглашение в судебном заседании или вне его, оно в обязательном порядке должно быть удостоверено судом.
Заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком или обеими сторонами (ч. 1 ст. 173 ГПК РФ), при этом суд дает сторонам разъяснения о возможных последствиях совершенных ими процессуальных действий.
Все действия по заключению мирового соглашения отказом от иска или его признанием связаны с распоряжением материальными и процессуальными правами сторон. В этом случае при ведении ими дела через представителей подобные полномочия представителей должны быть оговорены в доверенности особо.
Если стороны в досудебном порядке не достигли соглашения по спорным вопросам и передали дело в соответствующий уполномоченный орган, суд не может не учитывать попыток сторон по достижению соглашения.
Прежде всего закон устанавливает, что действия сторон по распоряжению своими процессуальными правами не должны противоречить закону либо нарушать права и законные интересы других лиц. При этом, в отличие от ст. 34 ГПК РСФСР, которая предусматривала судебный контроль за признанием иска ответчиком и заключением мирового соглашения, на основании ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд должен контролировать и правомерность отказа истца от иска.
Каково может быть содержание мирового соглашения сторон по данному делу? В принципе в данном случае сторонами крайне редко заключаются мировые соглашения, поскольку жильцам необходимо полностью прекратить любые работы по проведению переустройства и перепланировке, а собственнику квартир необходимо в любом случае признать данное помещение нежилым, переоборудовать его и использовать в качестве нежилого. Мировое соглашение возможно заключить, если жильцы дома пойдут на уступки и откажутся от своих исковых требований, при условии, что ответчик совершит определенные действия в их пользу. Например, мировым соглашением ответчика можно обязать провести капитальный ремонт фундаментов всего дома или провести укрепление стен дома - это в том случае, когда иск заявлен юридическим лицом - ЖСК от имени всего дома. Возможен и такой вариант, что стороны договорятся о возмещении ответчиком (собственником перепланируемых помещений) определенных расходов жильцам дома (истцам). Другие варианты мирового соглашения в принципе не возможны в данном случае.
Выше мы уже отмечали, что в делах данной категории очень часто бывает, что на стороне истца выступает несколько лиц (несколько недовольных жильцов дома, которыми, как правило, являются соседи).
Согласно п. 1 ст. 40 ГПК РФ иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам, что является процессуальным соучастием. Процессуальное соучастие может быть двух основных видов - активное и пассивное. Активное соучастие - это ситуация, когда к одному ответчику предъявляется иск от нескольких истцов. Пассивное соучастие - иск предъявляется одним истцом к нескольким ответчикам. Случается также и смешанное процессуальное соучастие, например, когда иск предъявляется несколькими истцами к нескольким ответчикам.
Пункт 2 ст. 40 ГПК РФ закрепляет случаи, когда допускается процессуальное соучастие. Так, согласно названной статье, процессуальное соучастие допускается, если:
1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков;
2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание;
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
Обычно выделяют обязательное и факультативное процессуальное соучастие.
При обязательном процессуальном соучастии правильное и всестороннее рассмотрение дела обеспечивается посредством одновременного рассмотрения требований всех соистцов к нескольким соответчикам.
Факультативное соучастие нельзя рассматривать как обязательное условие разрешения дела судом. Оно в первую очередь обеспечивает экономию процессуальных средств.
Следует отметить, что, согласно п. 3 ст. 40 ГПК РФ, каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Так, любой из процессуальных соучастников вправе осуществлять свои процессуальные права и нести обязанности, закрепленные в положениях ГПК РФ и иных нормативных актов, без согласования с другими соучастниками по данному процессу.
Подтверждением данного положения является п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", который гласит: "Заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности)".
В случае, если рассмотрение дела невозможно без участия соответчика (соответчиков), судья при подготовке дела к судебному разбирательству должен решить вопрос о его (их) привлечении к участию в деле (подп. 4 п. 1 ст. 150 ГПК РФ). В качестве примера можно привести п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", который гласит: "Учитывая, что основное общество (товарищество) отвечает солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение обязательных для него указаний основного общества (товарищества) (ч. 2 п. 2 ст. 105 ГК РФ), оба юридических лица привлекаются по таким делам в качестве соответчиков в порядке, установленном процессуальным законодательством".
К более серьезным последствиям может привести подача жильцами искового заявления (в отношении самого собственника жилого помещения) с требованием о прекращении собственником проведения работ в указанном помещении. В таком случае, истцы (или истец) могут просить суд о наложении мер по предварительному обеспечению иска по правилам гражданского процесса.
Согласно ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
Мерами по обеспечению иска, согласно ст. 140 ГПК РФ, могут быть:
1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;
4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи);
5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.
При нарушении запрещений, связанных с установлением мер по предварительному обеспечению иска, виновные лица подвергаются штрафу в размере до десяти установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение (ст. 140 ГПК РФ).
Законодатель ст. 141 ГПК РФ установил: порядок рассмотрения заявления об обеспечении иска в день его поступления в суд без извещения ответчика и других участвующих в деле лиц направлен в том числе и на предупреждение возможности для совершения ответчиком (собственником помещений) действий, препятствующих исполнению определения об обеспечении иска: отчуждение или сокрытие имущества, изъятие денежных средств со вклада или с банковского счета и т.п. Именно в этой части своих процессуальных прав истцы наиболее часто допускают злоупотребления, стараясь еще до принятия судом решения по существу предмета (спора о переводе жилого помещения в нежилое или о проведении в нем работ) спора.
Лица, которые участвуют в деле, имеют право подать заявление об обеспечении иска на любой из стадий судопроизводства вплоть до удаления суда в совещательную комнату для вынесения постановления по данному делу. Суд принимает к рассмотрению заявление об обеспечении иска независимо от того, оформлено оно отдельным заявлением или изложено в исковом заявлении. Кроме того, об обеспечении иска лица, участвующие в деле, вправе заявить устно в судебном заседании, о чем указывается в протоколе.
Ходатайство об обеспечении иска, которое изложено в исковом заявлении, рассматривается отдельно от других ходатайств и требований, которые также содержатся в нем. Названное ходатайство рассматривается судом в день поступления в суд искового заявления. Следует отметить, что, согласно ст. 133 ГПК РФ, судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда.
В том случае, если ходатайство об обеспечении иска заявлено лицом в судебном заседании, суд, согласно положениям ст. 166 ГПК РФ, должен выслушать мнение других лиц, принимающих участие в этом деле, например ответчика, и только после этого вынести определение об обеспечении иска либо об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства по правилам, предусмотренным положениями ГПК РФ.
Суд должен принять определенные обеспечительные меры, в том случае если по результатам рассмотрения соответствующего заявления он сочтет заявленное ходатайство в достаточной степени аргументированным. Другими словами, в том случае, если из заявления будет следовать, что непринятие указанных обеспечительных мер может затруднить либо воспрепятствовать исполнению судебного акта, а также в случае, если очевидна необходимость предотвращения причинения значительных убытков заявителю.
В определение об обеспечении иска суд с соблюдением законодательно закрепленных требований к его содержанию должен включать конкретные меры для обеспечения соответствующего иска, указание о немедленном исполнении определения суда и порядок его обжалования.
Для более полной и оперативной реализации мер по обеспечению иска, которые были предприняты судом, соответствующее определение приводится в исполнение немедленно в порядке, который установлен для исполнения решений суда разд. VII ГПК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября, 27 декабря 2005 г., 3 ноября 2006 г.).
Суд выдает лицу, по ходатайству которого было допущено обеспечение иска, исполнительный лист, немедленно после принятия соответствующего определения или по просьбе этого лица направляет исполнительный лист для исполнения (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ), а ответчику направляет копию определения об обеспечении иска <64>.
--------------------------------
<64> Власов А.А. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации: Научное издание. М.: ООО "ТК Велби", 2003.
Определения суда об обеспечении иска, согласно положениям п. 2 ст. 13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
По сути, правила, которые устанавливает ГПК РФ, позволяют истцу наложить обеспечительные меры в любой стадии процесса рассмотрения дела и даже при подаче искового заявления в суд, когда еще только возбуждается дело производством. В таких случаях ответчику необходимо как можно более скорее ознакомиться с материалами дела и воспользоваться другими своими процессуальными правами в связи с уже наложенными мерами по предварительному обеспечению иска.
Ответчик, если это имеет для него значение, вправе обратиться в суд с требованием о замене обеспечительных мер. В силу специфики рассматриваемых нами категорий дел такое заявление вряд ли будет удовлетворено, но все-таки и его стоит рассмотреть. Истец, скорее всего, будет просить в суде о наложении такой обеспечительной меры, как запрет ответчику совершать определенные действия. В данном случае это будут действия по проведению работ по переустройству и перепланировке помещений. Единственный вариант для ответчика в данном случае будет состоять в том, чтобы просить суд о замене данной меры на внесение на депозит суда определенной денежной суммы в качестве гарантии в случае нанесения работами ущерба дому его компенсации. Однако это не очень подходящий вариант, поскольку сумма может быть довольно большой. В том же случае, если истец смог каким-то образом для обеспечения в будущем исполнения решения суда наложить арест на какой-либо счет в банке ответчику (например, для обеспечения реализации в будущем требований о возмещении нанесенного работами ущерба дому), то такая замена обеспечительной меры будет наиболее подходящей.
С заявлением о замене одних мер обеспечения иска другими обеспечительными мерами в суд может обратиться любой участник производства по данному делу.
Участники дела могут обращаться с ходатайством о замене обеспечительных мер в следующих случаях:
1) если принятыми мерами неоправданно ущемляются права или законные интересы лица, заявившего ходатайство;
2) если принятыми мерами заявителя могут быть причинены убытки, которых можно избежать в результате замены обеспечительных мер;
3) если принятые меры по каким-то причинам не гарантируют в полном объеме либо частично исполнение в будущем вынесенного судебного акта.
Ходатайство о замене одних мер обеспечения иска иными обеспечительными мерами должно быть рассмотрено судом в день его поступления в суд. По заявлению об изменении мер обеспечения иска выносится судебное определение. Данное определение может быть обжаловано с соблюдением положений ст. 145 ГПК РФ.
Ответчик имеет право внести на счет суда денежные средства в размере, который соответствует цене иска, взамен принятых судом обеспечительных мер только в том случае, когда первоначально допущенные судом меры были направлены на обеспечение требований истца о взыскании с ответчика определенной денежной суммы. Поэтому обеспечительные меры, допущенные судом по иным искам (об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об освобождении имущества от ареста и т.п.), не могут быть заменены на внесение ответчиком на счет суда денежных средств в размере цены иска <65>.
--------------------------------
<65> Власов А.А. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации: Научное издание. М.: ООО "ТК Велби", 2003.
Наиболее действенным способом для ответчика во всех случаях наложения обеспечительных мер по иску будет отмена обеспечения иска, процессуальные правила которой предусмотрены ст. 144 ГПК РФ.
При принятии решения об отмене обеспечительных мер суд должен:
1) рассмотреть и оценить ходатайство ответчика;
2) выяснить - нет ли обстоятельств, которые послужили основаниями для принятия обеспечительных мер;
3) выяснять - согласен ли истец с ходатайством ответчика об отмене мер по обеспечению иска, если они принимались судом именно по ходатайству истца.
О своем согласии либо несогласии по вопросу отмены мер по обеспечению иска истец также может указать в заявлении, которое направляется в суд к дате судебного заседания или передается через представителя истца в том случае, если он сам не сможет лично явиться в данное судебное заседание.
Следует обратить внимание на такой вопрос, как возможность возмещения убытков, которые были нанесены мерами по обеспечению иска, принятыми судом по ходатайству не истца, а иных участников процесса.
В данной ситуации полезно будет рассмотреть положения Постановления Конституционного Суда РФ от 14 февраля 2002 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности статьи 140 Гражданского процессуального кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Б. Фишер".
Основываясь на содержании указанного нормативного акта, можно сказать, что обеспечительные меры не могут приниматься судом по ходатайству прокурора без согласия на то истца. Согласие истца может быть выражено в любых формах, ясно свидетельствующих об этом.
Глава 5. УЧАСТИЕ РИЕЛТОРА В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Риелторы практически всегда, оказывая любые услуги своим клиентам, сталкиваются с регистрационной палатой и с законодательством по регистрации прав на недвижимое имущество. В основном именно риелторы и занимаются сопровождением сделки в регистрационной палате. Это довольно сложная и очень ответственная работа, поскольку именно от результатов государственной регистрации сделки зависит результат оказанной клиенту услуги. Люди, которые ранее не занимались вопросами государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, в большинстве случаев не могут самостоятельно в срок справиться с государственной регистрацией. Сам процесс государственной регистрации требует очень большого внимания. Здесь довольно много своих нюансов, и человек, не знающий их, наделает много ошибок, будет регистрировать свое право месяца три, а то и вообще ему могут отказать в государственной регистрации.
Например, риелторы всегда учитывают, что справка БТИ действует всего 90 дней, справка от паспортистки - 30 дней, и подгадывают получение этих документов прямо перед днем подачи в регистрационную палату. Если во время государственной регистрации какой-то документ уже теряет свою силу, то государственная регистрация будет приостановлена, а если вовремя не обнаружить это и пропустить срок исправления документа, то в государственной регистрации и вовсе будет отказано, получится, что государственная пошлина оплачена зря и обратно ее уже никто не вернет, клиент понесет убытки. А суммы государственной пошлины по регистрации сделок с недвижимым имуществом в настоящее время немаленькие. Риелтор же уже неоднократно за время своей работы проходил все этапы государственной регистрации и сможет провести ее в интересах своего клиента в минимальные сроки и с минимальными затратами.
Не стоит думать, что все сложности регистрации связаны только со справками БТИ или паспортистки, там еще не мало таких "особенностей". Например, если регистрируется право на землю, то необходимо согласовывать границы участка с соседями и т.д. Кроме того, в зависимости от того, какое право и на какой объект недвижимого имущества регистрируется, у регистрационной палаты, соответственно, будут свои требования к набору документов, подтверждающих права граждан на землю, иной объект недвижимого имущества. Усложнение процесса регистрации сделок с недвижимым имуществом вызвано еще и тем, что в 2006 г. законодательство по регистрации сделок с недвижимым имуществом претерпело ряд существенных изменений и они только добавили (усложнили сам процесс) новых вопросов в регистрацию.
Ниже в настоящей главе мы не станем подробно останавливаться на каждом случае регистрации прав на недвижимое имущество, опишем только общее положение о порядке регистрации и приведем требования к набору документов на государственную регистрацию наиболее распространенных прав или перехода прав.
Для начала укажем, что права на недвижимое имущество, возникшие до 1 января 1998 г. (имеются в виду права на земельные участки и дома, квартиры), а также выданные еще в советские времена, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, проведенной на основании положений ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 1 января 1998 г., является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после 1 января 1998 г. перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 1 января 1998 г. сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после 1 января 1998 г. сделки с объектом недвижимого имущества документов. При этом есть одна очень важная особенность в законодательстве, освобождающая от уплаты государственной пошлины, поскольку на основании ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Важно еще также учитывать и положение п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно ст. 6 и 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрацией обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).
В настоящее время регистрация прав с недвижимым имуществом, права на которое были получены еще до 1 января 1998 г., достаточно часто встречается на практике. При проведении подобной регистрации необходимо руководствоваться положениями ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это означает, что риелтор в своей работе соблюдает права клиента и уплачивает в ряде случаев государственную пошлину меньшего размера, чем предусмотрено в НК РФ, или не уплачивает ее вовсе.
Сотрудник отдела регистрации не станет спрашивать у риелтора, а есть ли у его клиента права на льготы об уплате государственной пошлины, риелтор должен сам на них указать, иначе государственная пошлина затребуется на регистрацию в полном объеме. В вопросах определения размеров государственной пошлины по регистрации сделок с недвижимым имуществом есть еще ряд особенностей. Есть случаи полного освобождения от уплаты государственной пошлины, а есть и иной порядок ее исчисления. Рассмотрим все общие вопросы и особенности определения государственной пошлины при регистрации сделок в регистрационной палате с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 333.33 НК РФ установлены размеры подлежащей уплате государственной пошлины при регистрации сделок с недвижимым имуществом:
1) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 рублей;
2) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
а) физическим лицам - 100 рублей;
б) организациям - 300 рублей;
в) федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 рублей;
3) за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
а) физическим лицам - 500 рублей;
б) организациям - 2 000 рублей;
в) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- физическим лицам - 100 рублей;
- организациям - 300 рублей.
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц;
4) за государственную регистрацию:
а) смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;
б) смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;
в) за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей, в интересах организаций - 2000 рублей;
г) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;
д) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):
- для физических лиц - 100 рублей;
- для организаций - 300 рублей;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 рублей.
Во всех остальных случаях:
- физическим лицам - 500 рублей;
- организациям - 7500 рублей;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 100 рублей.
Налоговое законодательство устанавливает и льготы для отдельных категорий граждан по уплате государственной пошлины. Они все перечислены в ст. 333.35 НК РФ.
Полностью от уплаты государственной пошлины освобождаются:
1) физические лица - Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы - по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, в Конституционном Суде РФ, при обращении в органы и (или) к должностным лицам, совершающим нотариальные действия, и в органы, осуществляющие государственную регистрацию актов гражданского состояния;
2) физические лица - участники и инвалиды Великой Отечественной войны - по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, в Конституционном Суде РФ, при обращении в органы и (или) к должностным лицам, совершающим нотариальные действия, и в органы, осуществляющие государственную регистрацию актов гражданского состояния;
3) физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ, - за совершение действий, предусмотренных подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за исключением государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях:
1) за выдачу приглашения на въезд в РФ иностранного гражданина или лица без гражданства в целях его обучения в государственном или муниципальном образовательном учреждении;
2) за продление срока действия разрешения на временное пребывание в РФ иностранного гражданина или лица без гражданства, прибывших в РФ в целях осуществления благотворительной деятельности или доставки гуманитарной помощи либо по обстоятельствам, связанным с необходимостью экстренного лечения, тяжелой болезнью или со смертью близкого родственника;
3) за вывоз культурных ценностей, истребованных из чужого незаконного владения и возвращаемых собственнику;
4) за государственную регистрацию прав РФ, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну;
5) за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
6) за государственную регистрацию арестов недвижимого имущества;
7) за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;
8) за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9) за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. В иных предусмотренных п. 2 ст. 6 указанного Федерального закона случаях за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие указанного Федерального закона, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленной главой 25.3 НК РФ государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество;
10) за выдачу паспорта гражданина РФ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" полностью регламентирует порядок проведения государственной регистрации, устанавливает требования к документам, подаваемым на регистрацию, требования к их оформлению. Другими нормативными актами подзаконного характера более подробно урегулированы различные вопросы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Например, есть ряд методических указаний и положений по порядку государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Рассмотрим подробнее общие положения и требования, порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Поэтапно вся процедура государственной регистрации описана в ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация в регистрационной палате проходит следующие этапы:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям указанного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Как мы уже говорили, основанием для государственной регистрации всех прав на объекты недвижимого имущества будут являться надлежаще оформленные документы, среди которых можно выделить правоустанавливающие документы, свидетельствующие о возникновении права, которое желает зарегистрировать клиент риелтора, и документы, которые можно назвать процессуальными, они предусмотрены требованиями к порядку оформления тех или иных прав, и в них выражается воля правообладателя на совершение акта регистрации своего права. Статьи 16 - 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают свои требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты (п. 5 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, проводящим государственную регистрацию прав. В отношении регистрации отдельных видов прав закон устанавливает свои требования к наличию дополнительного списка документов, помимо названных, ниже в рассматриваемой главе мы опишем такие случаи.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью (п. 2 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 3 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Форма представляемой выписки из хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации. Форма представляемого технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма представляемой декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества. В случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. 4 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах (подлинниках), один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре (подлиннике) и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу (п. 5 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как мы уже заметили, в ряде случаев закон устанавливает и дополнительные требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию, рассмотрим данные случаи.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке (п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками (п. 2 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом, согласно п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представляются:
1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (с изм. и доп. от 29 июня 2004 г., 15 апреля 2006 г.) (далее - Федеральный закон "Об инвестиционных фондах") порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;
2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".
При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) (п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Более подробно в отношении отдельных видов недвижимого имущества действуют следующие подзаконные нормативные акты:
1) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные Приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 (с изм. и доп. от 12 ноября 2003 г., 19 января 2005 г.);
2) Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 (с изм. и доп. от 14 февраля 2007 г.);
3) Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29).
При регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (не завершенного строительством) дополнительно требуется предоставление документов, предусмотренных в ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство (ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 2.1 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Помимо предусмотренных случаев, в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, согласно положениям ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (п. 4 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля 2007 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных положениями ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок являются следующие документы:
1) акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок (п. 2 ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Обязательным приложением к документам является кадастровый план соответствующего земельного участка.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано. Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
1) право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано;
2) указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
3) для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (п. 2 ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п. 4 ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества (ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины. Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права (п. 3 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения (п. 4 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация может быть приостановлена или в регистрации вообще может быть отказано по основаниям, изложенным в ст. 19, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 3 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения (п. 3 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (п. 4 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством (п. 4 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственный регистратор обязан в срок не более чем 5 рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав (п. 4 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно положениям ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права (п. 4 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав (п. 5 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда (ст. 21 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Глава 6. РЫНОК И РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
6.1. Способы приобретения жилья
Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов.
Особенно проблематичными являются вопросы, связанные с приобретением жилья в собственность.
Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, - первичный и вторичный рынки недвижимости.
Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина.
Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.
Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством покупки жилья на первичном рынке является то, что пройдет большое количество времени, прежде чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.
Каждый человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать свое жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.
К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще строящихся домах, можно отнести:
1) привлекательная цена за 1 кв. м;
2) возможность изменения планировки квартиры;
3) широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работ и др.
К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:
1) на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;
2) быстрое оформление квартиры в собственность и др.
Однако при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой период времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет историй и легенд, это не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут возникнуть при ремонте или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.
Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю не нужно будет проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Да и цены на жилье в строящихся домах ниже, чем в уже готовых.
Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в счет новой. В подобных ситуациях клиент теряет около 20% рыночной стоимости своей прежней квартиры, зато избавляется от проблем, которые сопровождают процесс самостоятельной продажи. Однако существует опасность, что строительство задержится и покупатель не сможет въехать в новую квартиру в установленный срок.
Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит реализация альтернативных квартир, т.е. там совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, например, съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.
С жильем можно осуществлять разнообразные операции.
Выделим несколько видов операций:
1) простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой квартиры);
2) простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой);
3) мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее);
4) обмен квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);
5) съезд с квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается одна новая);
6) разъезд посредством купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более новые);
7) дарение (носит безвозмездный характер);
8) рента, пожизненное содержание с иждивением.
Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых, неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность подобрать наилучший вариант обмена. Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и обменять ее, скорее всего, не удастся.
Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и вновь въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру приватизировать.
Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по договору долевого участия в строительстве, поручения или комиссии, в результате уступки доли инвестирования или права требования.
6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия
в строительстве и их реализация
В случае если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то в подавляющем большинстве случаев речь будет идти о покупке квартиры в еще строящемся, неоконченном доме.
Большинство людей, которые решили купить квартиру в первый раз, при покупке интересуются в первую очередь параметрами квартиры (такими, как площадь, этаж, планировка комнат и т.д.). При этом потенциальные покупатели упускают из вида юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры.
Однако риелтор должен учитывать и проверять все обстоятельства.
Риелтору при общении с представителем организации-продавца полезно будет выяснить:
1) сколько в приобретаемой квартире комнат и каков ее метраж;
2) сколько этажей в доме, на каком этаже располагается интересующий объект;
3) на какой стадии строительства находится дом, когда он будет сдан в эксплуатацию и заселен;
4) сколько времени занимает оформление собственности на данную квартиру, в какие сроки решается вопрос с пропиской;
5) включает ли в себя стоимость квартиры отделочные работы;
6) географическое расположение дома (близость метро, рынков, крупных магазинов, школ и иных важных объектов);
7) стоимость 1 кв. м, общая стоимость квартиры;
8) на условиях какого договора предоставляется квартира;
9) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;
10) какая организация примет дом на баланс и в эксплуатацию;
11) на какие льготы и скидки покупатель может рассчитывать.
После того как будет принято решение о приобретении квартиры в новостройке, будут выяснены вопросы с компаниями - строителем и продавцом, нужно будет решить еще ряд очень важных вопросов.
Во-первых, нужно навести справки о компании, с которой заключается договор: сколько лет она на рынке, какие объекты уже построила, каковы ее репутация, конкурентоспособность.
Во-вторых, полезно будет посетить строительную площадку, проверить, как идут работы, в каком районе располагается будущий дом.
В-третьих, заранее нужно выяснить, будет ли дом входить в товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Процесс строительства является крайне капиталоемкой областью деятельности. Данный процесс требует от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на долгий период времени. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные извне средства.
В последнее время долевое участие в строительстве становится все более распространенной формой улучшения жилищных условий.
Организации-застройщики вместе с договором на долевое участие в строительстве получили возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства еще до сдачи строящегося дома в эксплуатацию.
Покупателям (физическим лицам) договор долевого участия в строительстве обеспечивает возможность вложения свободных денежных средств в строительство на льготных условиях.
Участие в названном договоре также облегчает гражданам возможность приобретения недвижимости в собственность.
Предметом договора о долевом участии в строительстве жилья является совместное долевое строительство дома по определенному адресу.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В ГК РФ инвестиционный договор не предусмотрен. Но в широком смысле слова под таким договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности).
Правда, в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.
На сегодняшний момент в России широко распространен такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и иного, а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности).
За квартиру деньги покупатель вносит постепенно. Да и собственником недвижимости он становится не сразу. Сначала он просто инвестор (соинвестор, дольщик) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.
Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.
По первому вашему требованию в фирме, которая выступает в качестве генерального инвестора, должны предоставить подлинник лицензии с приложением.
Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее. Вряд ли солидная фирма предложит уплатить часть стоимости квартиры неучтенной суммой, которая не упоминается ни в каких документах. Конечно, это будет в ее интересах - появится возможность сэкономить на налогах. Но каково придется вам в случае недобросовестности фирмы, в которую вы обратились?
Соинвесторы (дольщики или просто инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно нормам ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик - это тот, кто непосредственно строит дом.
Пользователями объектов капитальных вложений могут являться физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними <66>.
--------------------------------
<66> Адамов Н. Бухгалтерский учет инвестиций в капитальное строительство // Финансовая газета. 2003. Январь. N 3, 4.
Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство.
Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 "Строительный подряд" главы 37 части второй ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
По закону сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Так что доказать факт передачи денег будет невозможно. Отношения между генеральным инвестором и инвестором (иначе будем их называть застройщиком и дольщиком) оформляют в виде одного или нескольких договоров. Озаглавить их могут по-разному: договорами долевого участия, инвестирования или соинвестирования. При этом у вас как инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. Запомните главное: ваше благополучие и минимум проблем в будущем во многом зависят от того, насколько грамотно составлен договор.
Договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. Инвестор привлекает посредника на строительство по самым разным причинам, например, из-за:
1) отсутствия профессиональных знаний в области строительства;
2) сложности координирования своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько;
3) нехватки свободного времени для активного участия в проекте.
Но в любом случае в договоре нужно четко прописать все детали, важные для обеих сторон. Это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.
Для того чтобы заключаемые строительными организациями гражданско-правовые договоры независимо от названия отвечали существу отношений по договору о совместной деятельности, прежде всего необходимо, чтобы все его участники (и граждане, и организации) имели единую цель - возведение и получение в собственность объекта недвижимости. При этом общая цель сторон должна быть изложена в договоре с достаточной степенью определенности, с тем чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Так, в рассматриваемом договоре эта цель заключается в совместном возведении, сдаче в эксплуатацию и передаче в собственность каждого участника строительства жилого объекта.
По этой причине инвесторами строительства, вносящими вклады в строящийся объект и получающими право на долю в нем, должны выступать не только заказчики строительства, но и организации-подрядчики. При этом каждая из сторон вправе рассчитывать на получение по окончании строительства в собственность части построенного объекта.
Здесь не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.
Таким образом, договор, по условиям которого организация, заключающая договор о долевом участии в строительстве, сама не вносит никаких средств, а физические и юридические лица - участники помимо вклада в строительство оплачивают ее содержание и возмещают иные расходы организации, договором о совместной деятельности не является.
В этой связи одним из доказательств наличия общего интереса всех сторон договора о долевом участии в строительстве жилья является определение в договоре доли каждой стороны в создаваемом объекте недвижимости, а также размера внесенного вклада <67>.
--------------------------------
<67> Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. Сентябрь. N 15.
В условиях договора об обязанностях сторон совместно действовать для достижения общей цели помимо общей формулировки могут быть названы конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр. Обратим внимание, что обязанности по ведению общих дел в товариществе не следует путать с обязанностями по внесению вклада в общее дело, в связи с чем признанные вкладом в совместную деятельность подрядные работы строительной организации не являются обязанностями по ведению общих дел товарищества.
Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.
Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов.
Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.
Во-первых, при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ).
Во-вторых, участник договора о долевом участии в строительстве с согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив в соответствии со ст. 382 ГК РФ соглашение об уступке требования. В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.
Существенным условием договора является его предмет. Предметом договора являются права и обязанности сторон. Для застройщика в договоре важно четко определить, что инвестор не заказывает ему готовый объект, а уполномочивает его действовать в интересах инвестора по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество.
Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.
Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, надо как можно подробнее описать характеристики этого объекта. Лучше дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст.
Если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а только его часть, то надо привести в договоре и характеристики этой части.
В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.
Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:
1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;
2) местонахождение объекта;
3) сумма и форма инвестиций;
4) порядок финансирования инвестором объекта;
5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;
6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;
7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;
8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;
9) обстоятельства "форс-мажор".
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.
Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.
В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица, в свою очередь, привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщика возлагается обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства <68>.
--------------------------------
<68> Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2005. N 9.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость 1 кв. м жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок <69>.
--------------------------------
<69> Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.
В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) обладатель доли (долевик) производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.
Особенно внимательными нужно быть при определении стоимости приобретаемой квартиры.
Обычно оплата происходит следующим образом:
1) первоначальный взнос, составляющий около 30% от всей суммы покупаемой квартиры;
2) второй платеж, который вносится в процессе строительства;
3) последний платеж вносится после того, как строящийся дом примет государственная комиссия, что будет обозначать, что постройка соответствует всем необходимым требованиям.
Экономия приобретателя зависит от того, как в договоре определяется окончательная стоимость приобретаемой квартиры.
В случае, если в договоре указывается "окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора", приобретатель не застрахован от того, что по завершении или даже в процессе строительства фирма посчитает себя вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и иные факторы.
Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, скажем, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Обязательно настаивайте на исключении такого пункта договора.
Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретно определенного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются в соответствии со своим целевым назначением. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.
Очень важно соблюсти баланс между ответственностью сторон. Нередко в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует проявить настойчивость и добиться включения гарантий выполнения договора застройщиком. Обратите внимание на то, чтобы в договоре были оговорены условия его расторжения. Вдруг у вас возникнут непредвиденные обстоятельства и вы не сможете выкупить квартиру? В этом случае деньги вам должны вернуть. Правда, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который вы заключаете с фирмой, будет главным аргументом при решении всех возможных споров. Поэтому постарайтесь, чтобы все, что вам обещает застройщик, было скреплено его подписью и печатью компании. Прежде чем подписать договор об инвестировании строительства квартиры, убедитесь, что по условиям этого договора в обязанность фирмы входит оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик. Вообще, если речь идет о строительстве с долевым участием, покупателю крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Именно поэтому риелторская фирма с самого начала должна взять клиента под свою защиту. Если впоследствии что-то пойдет не по плану, вам, если вы действительно солидное агентство, придется отстаивать права своего клиента. Главное, чтобы между вами был заключен договор.
Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.
Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.
Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).
Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но справедливости ради заметим: в последнее время такие истории случаются все реже. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.
Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.
Как новую квартиру сделать своей по закону? Согласно ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, которой более подробно урегулированы вопросы государственной регистрации своих прав в отношении жилого помещения приобретенного по договору об участии в долевом строительстве.
Согласно ст. 25 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административных штрафов за:
1) привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ;
2) опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3000 до 4000 МРОТ;
3) непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.
Это может показаться парадоксальным, но согласно закону объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемка. Да и по времени весьма затяжная. Случается, на оформление права собственности уходит до трех месяцев.
Для того чтобы законченный строительный объект можно было использовать по назначению и, что особенно важно, для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения, новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту самую оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.
Если заказчик строил дом исключительно с привлечением средств инвесторов, то сам он не имеет права собственности на вновь построенный дом. В этом случае регистрация права собственности осуществляется непосредственно на инвесторов (дольщиков). Основанием для регистрации права на каждый вновь созданный объект недвижимости (квартиру) будет договор, который инвестор заключал с застройщиком. Документы-основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру должны находиться у вас. Вы же самостоятельно представите их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.
Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у застройщика, так называемый пакет заказчика. После поступления в учреждение юстиции пакета заказчика учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.
Иногда документом, который станет основанием для регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке, становится так называемый акт о правах, который свидетельствует о передаче права на квартиру от застройщика к инвестору.
Бывает, в объявлениях встречается такая фраза: "новостройка, оформление - один день". Как правило, это говорит о том, что продается квартира в новом доме, на которую уже получено право собственности продавцом. Юридически это типичная покупка на вторичном рынке, и обходится она покупателю несколько дороже. При вложении денег в строительство на ранних этапах или даже до его начала стоимость будущего жилья существенно ниже.
Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:
1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);
2) разрешение на строительство объекта;
3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;
4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;
5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;
6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;
7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;
8) технический паспорт на объект в целом <70>.
--------------------------------
<70> Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.
Позаботиться же о защите своих интересов надо заранее, в тот момент, когда вы только намереваетесь стать дольщиком. Дело в том, что сегодня у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке недвижимости, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, чтобы обезопасить себя при возникновении каких-либо вопросов. Составлять подобный договор должен юрист, который не обязательно находится в консультации. В состав некоторых риелторских компаний входят собственные юридические службы, сотрудники которых заинтересованы в защите интересов клиента и договор о долевом участии составляют, исходя из этого. Такие компании имеют лицензию на оказание юридических услуг. Практика показывает, что клиенты подобных фирм не попадают в неприятные ситуации.
В заключение хотелось бы отметить, что ошибки в некорректных формулировках предмета договора, а также в определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений и требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.
Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Ряд риелторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано прежде всего с недостаточным урегулированием данного вопроса.
Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.
Спору нет: рынок первичного жилья для многих сегодня более привлекателен, чем вторичный. И дело здесь не только в относительной дешевизне новостроек, но и в некоторых психологических аспектах - приобретать и вселяться в новенькую квартиру людям всегда намного приятней, чем в старую, бывшую много лет "в употреблении". Важно и то, что, покупая квартиру в новом доме, нет никаких оснований беспокоиться о неожиданном появлении "забытых" родственников бывшего хозяина, как это иногда бывает на вторичном рынке жилья, и предъявлении ими законных прав на вашу квартиру. Все эти позитивные особенности первичного рынка жилья сегодня хорошо осознаются покупателями и способствуют дальнейшему росту инвестиций в долевое строительство. Однако, с точки зрения некоторых граждан, первичный рынок недвижимости пока еще несколько уступает вторичному в отлаженности ряда правовых механизмов. Известная доля истины в этом утверждении, конечно, есть, хотя надуманных страхов и дезинформации по поводу состояния дел в долевом строительстве гораздо больше, чем реальных проблем.
ДОГОВОР N ___
о долевом участии в строительстве жилого дома
Санкт-Петербург
"__" __________ 2004 г.
Закрытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Стройимпульс", зарегистрированное решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга N 143/08 от 16 апреля 1999 г., свидетельство о государственной регистрации N 85468, юридический адрес: г. Санкт-Петербург, В.О., Большой проспект, дом 55, ИНН 780122476, именуемое в дальнейшим "Общество", в лице генерального директора Амелина С.Н., действующего на основании устава, с одной стороны, и Иванов И.И., именуемый в дальнейшем "Дольщик", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1. Предметом настоящего договора является долевое участие Дольщика в строительстве жилого дома, именуемого в дальнейшим "Объект", по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, СПЧ, квартал 65, корпуса 6а, 6б.
1.2. По окончании строительства Объекта Дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном Объекте вновь созданное недвижимое имущество - квартира (в дальнейшем именуемое "Квартира") следующих характеристик:
Кол-во комнат _____
Этаж - _____
Общая проектная площадь квартиры: - _____ кв. м
Жилая площадь квартиры _____ кв. м
Тип дома - кирпич
Условный (предварительный) N:
Квартира передастся без выполнения следующих видов работ:
Без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери)
Без приобретения и оклейки стен обоями
Без приобретения и установки сантехоборудования
Без трубных разводок в санузлах и кухне
Без настилки всех видов полов
Без малярных работ
Без электрической плиты.
1.3. Инвестирование строительства жилого дома является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на полученную квартиру.
1.4. Обществу права на вышеуказанную квартиру принадлежат по договору N 183 сотрудничества в области инвестиционной деятельности от 31.10.2000, заключенному между Обществом и ГП "Горэлектротранс".
1.5. Плановое окончание строительства Объекта _____ квартал 200__ года. Общество вправе закончить строительство Объекта и передать Квартиру Дольщику ранее указанного срока.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Общество обязуется:
2.1.1. Обеспечить качество передаваемой Дольщику Квартиры в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими нормативами.
2.1.2. В течение 6 месяцев с даты подписания госкомиссией акта приемки Объекта в эксплуатацию и после выполнения Дольщиком своих обязательств по данному договору в полном объеме передать Дольщику оплаченную им Квартиру по акту приема-передачи, с указанием обмеров и места расположения квартиры.
2.1.3. Обеспечить Дольщика необходимыми документами согласно существующим правилам, для оформления права собственности Дольщиком на Квартиру в органах государственной регистрации. Расходы по оформлению Квартиры в собственность несет Дольщик.
2.1.4 По желанию Дольщика Общество может за дополнительную плату произвести оформление и регистрацию права собственности Дольщика на Квартиру в ГБР.
2.2. Дольщик обязуется:
2.2.1. Производить уплату стоимости строящейся квартиры и иные платежи в порядке, размерах и сроки, которые установлены главой 3 настоящего договора (цена договора, порядок и сроки инвестирования).
2.2.2. Своевременно узнавать у Общества о сроке окончания строительства Объекта и в течение 6 месяцев с момента приемки Объекта государственной комиссией лично или через полномочного представителя принять от Общества по акту приема-передачи оплаченную Квартиру, после чего нести ответственность за ее сохранность и заключить договор с созданным на базе Объекта товариществом собственников жилья на обслуживание Квартиры.
2.2.3. Дольщик в течение одного месяца после сдачи Объекта госкомиссии оплачивает в кассу застройщика затраты по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению дома пропорционально своей доле жилья из расчета 1 (одна) условная единица (в дальнейшем - у.е., определяется городскими расценками) за каждый кв. м в месяц за период в три месяца обслуживания после сдачи дома государственной приемочной комиссии, но не может превышать 1 долл. и 5А по курсу ЦБ РФ за 1 кв. м. Указанная оплата затрат осуществляется только денежными средствами, последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию своей доли жилья в сданном госкомиссии Объекте оплачиваются Дольщиком на основании заключаемого договора с эксплуатирующей организацией.
2.2.4. Нести все расходы, связанные с получением необходимых документов для регистрации права собственности, а именно оплата нотариальных услуг и паспорта на Квартиру, а также расходы, связанные с регистрацией права собственности.
3. Цена договора, порядок и сроки инвестирования
3.1. Общая сумма долевого участия Дольщика составляет _____ рублей _____ копеек, из расчета ______ рублей _____ копеек за один квадратный метр общей площади Квартиры. Указанная сумма за один квадратный метр не подлежит изменению в связи с инфляцией. Общая сумма долевого участия Дольщика может быть изменена в соответствии с п. 3.3 настоящего договора.
3.2. Дольщик вносит денежные средства на расчетный счет или в кассу Общества.
3.3. Общая стоимость квартиры, указанная в п. 3.1 настоящего договора, может быть увеличена или уменьшена на основании инвентаризации Объекта ПИБ (Проектно-инвентаризационным бюро), которое устанавливает фактическую площадь Квартиры. Если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше общей проектной площади, то производится перерасчет за разницу. Расчеты между сторонами производятся в течение 10 дней с момента извещения Дольщика Обществом об изменении стоимости Квартиры в связи с указанным выше перерасчетом. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
4. Ответственность сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных п. 3.1, 3.2, 3.3 настоящего договора, Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком обязанности, предусмотренной п. 2.2.2 настоящего договора (в части получения Квартиры по акту приема-передачи), Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от общей стоимости Квартиры за каждый день просрочки, согласно п. 2.2.2.
4.4. В случае нарушения Обществом по своей вине сроков передачи Квартиры Дольщику более чем на 6 месяцев после приема дома госкомиссией и при условии выполнения Дольщиком всех условий настоящего договора Общество по требованию Дольщика выплачивает штраф в размере 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки, при этом общая сумма штрафа не может превышать 2% от суммы договора.
4.5. По заявлению Дольщика может быть произведена уступка Квартиры (имени стороны в обязательстве) третьему лицу в установленном законом порядке с обязательным оформлением соглашения, подписанного тремя сторонами (Обществом, выбывающей и вступающей сторонами), при личном присутствии сторон. За переоформление Дольщик выплачивает Обществу 1% от стоимости Квартиры по договору.
4.6. Общество вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором (цена договора, порядок и сроки инвестирования), или просрочкой выполнения своих обязанностей на срок более 15 дней. В случае подобного расторжения договора по вине Дольщика Общество в течение 3 (трех) месяцев с даты расторжения настоящего договора передает Дольщику фактически внесенные им по настоящему договору рублевые денежные средства за вычетом неустойки в размере 10% от суммы договора.
4.7. Дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом Общество, по письменному заявлению Дольщика, возвращает внесенные им средства за вычетом 10%, удерживаемых в качестве неустойки. Возврат средств осуществляется в течение 3 месяцев с момента расторжения договора.
4.8. Общество не несет ответственности по обязательствам Дольщика перед третьими лицами.
4.9. В случае если задержка сдачи дома госкомиссии превышает 2 квартала, Общество по согласованию с Дольщиком предоставляет аналогичную квартиру высокой степени готовности либо возвращает Дольщику фактически внесенные денежные средства в течение 3 месяцев.
5. Особые условия
5.1. Дольщик не вправе без согласования с Обществом изменять планировку Квартиры (переносить внутренние перегородки, проемы в несущих стенах, изменять проектное положение сантехнических разводов и стояков, схемы электропроводки и т.п.) до регистрации права собственности на Квартиру в ГБР или производить какие-либо работы по отделке и установке внутреннего оборудования в Квартире до приема-передачи Квартиры.
5.2. В случае самовольного выполнения Дольщиком работ по изменению планировки Квартиры или по отделке и установке внутреннего оборудования в Квартире Общество вправе ограничить Дольщику свободный доступ в Квартиру, установив собственные входные двери и замки. В этом случае Общество взыскивает с Дольщика средства, необходимые для приведения Квартиры в проектное состояние, самовольно выполненные Дольщиком отделимые и неотделимые улучшения в Квартире возмещению Дольщику не подлежат.
5.3. В случае самостоятельной замены Дольщиком оконной столярки на оконные конструкции, не обеспечивающие постоянного притока воздуха (инфильтрации), Общество не несет ответственности за нарушение условий вентиляции помещений по СНИП, которое приводит к повышению влажности помещения и возможному появлению грибка.
5.4. Общество несет риск случайной гибели или повреждения Квартиры до приемки ее Дольщиком или указанным им третьим лицом по акту приема-передачи, но не дольше срока в 90 дней с момента приемки оконченного строительством Объекта государственной комиссией. По истечении 90 дней с момента приемки законченного строительства Объекта государственной комиссией риск случайной гибели или повреждения Квартиры автоматически переходит на Дольщика.
5.5. При изменении реквизитов (паспортных данных, адреса, номера расчетного счета, телефонов и т.п.) стороны обязаны в течение 7 (семи) дней известить друг друга в письменной форме о произошедших изменениях и сообщить новые реквизиты.
5.6. Все уведомления между сторонами производятся только в письменной форме.
5.7. В случае нарушения Дольщиком п. 2.2.1 настоящего договора Общество вправе принять меры для задержания окончания строительства и сдачи Квартиры в эксплуатацию.
5.8. Общество подтверждает, что вещные права на Квартиру, передаваемую Инвестору, на момент заключения настоящего договора не принадлежат третьим лицам, не заложены, в споре и под запретом (арестом) не состоят, иных обременений не содержат.
6. Обстоятельства непреодолимой силы
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение своих обязательств по договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предусмотреть разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся землетрясения, пожары, забастовки, указы Президента РФ, распоряжения и постановления губернатора Санкт-Петербурга и другие события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновения которых они не несут ответственности.
6.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по договору, должна в пятидневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой стороне в письменной форме.
6.3. С момента наступления обстоятельств непреодолимой силы действие договора приостанавливается до момента, определяемого сторонами.
7. Дополнительные условия
7.1. Все споры, возникающие в связи с исполнением, изменением или расторжением настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При невозможности разрешения споров путем переговоров они рассматриваются в судах Санкт-Петербурга.
7.2. Дополнения и изменения настоящего договора возможны только по соглашению сторон и должны оформляться дополнительным соглашением, которое после подписания его сторонами становится неотъемлемой частью настоящего договора.
7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах: один - для Дольщика, два - для Общества. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
7.4. При возникновении вопросов, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
8. Срок действия договора
8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по договору в полном объеме.
9. Реквизиты и подписи сторон
...
6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир
физическим или юридическим лицам и уступка права требования
квартир, основанная на договоре долевого участия
в строительстве жилого дома
Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. А также уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В ходе строительства жилого дома риелторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.
Если риелторская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).
При рассмотрении данных сведений возникает вопрос, как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры? Названный договор можно квалифицировать двумя способами:
1) как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта);
2) как договор комиссии либо агентский договор.
От правильности решения данного вопроса зависят бухгалтерский учет и налогообложение риелтора.
Поскольку заключаемый риелторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.
Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риелторская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.
В то же время возможно признание действия риелторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риелторской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риелтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.
Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.
В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что, во-первых, инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи, во-вторых, оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время <71>.
--------------------------------
<71> Володина М. Уступка права требования: порядок налогообложения цедента и цессионария // Экономика и жизнь. 2004. Май. N 21.
Именно по этой причине инвесторы используют уступку права. Иначе им пришлось бы вначале оформить право собственности на имущество на свое имя, затем переоформить на покупателя. А при использовании уступки прав инвесторы, не получая права собственности на построенное недвижимое имущество, сразу уступают право требования получения недвижимости покупателю. В результате право собственности оформляется один раз и не требует переоформления, что значительно экономит не только денежные средства, но и время. При этом очевидно, что данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его <72>.
--------------------------------
<72> Там же.
Уступка доли инвестирования строительства квартир производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время и после окончания строительства, но обязательно до момента оформления в собственность построенного жилого помещения.
Возможность уступки доли инвестирования должна быть предусмотрена в основном договоре.
Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) соинвестора к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.
Рассмотрим подробнее возможность уступки доли инвестирования в строительстве жилого дома у всех участников инвестиционной деятельности.
Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику, которое может быть передано соинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования. В то же время следует иметь в виду, что до момента внесения инвестиционного взноса право (требование) у соинвестора не возникает, поскольку он не будет являться кредитором по указанному договору <73>.
--------------------------------
<73> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.
Согласно ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик и подрядчик могут быть в одном лице. В таком случае инвестору (заказчику) следует исполнять свои обязательства по финансированию строительства перед подрядчиком работ. В таком случае с момента, когда заказчик (инвестор) выполнит свои обязательства по финансированию объекта строительства, у него возникает право требования к подрядчику работ, которое может быть передано соинвестору. В то же время, если заказчик и инвестор не совпадают в одном лице, с момента передачи денежных средств, закупки материалов (это зависит от содержания договора подряда) и при условии, что заказчик и подрядчик тоже не совпадают в одном лице (не являются одной стороной договора инвестирования), у заказчика также возникает право требования к подрядчику, которое также может быть передано заказчиком другому лицу. Но следует учитывать, что для третьего лица, получившего эти права по договору цессии (уступки права требования), они не будут являться уступкой доли инвестирования. Уступку доли инвестирования может совершить лишь инвестор либо сторона в договоре, которая пользуется правами и инвестора, и заказчика.
В практике инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимого имущества возможна ситуация, когда права и обязанности по договору инвестирования могут совпадать в одном лице не только при совпадении инвестора и заказчика, но совпадение может быть и в виде инвестора и пользователя объектом капитального вложения или инвестора, пользователя капитального вложения и заказчика. Невозможно лишь совпадение на одной стороне инвестора и подрядчика, если инвестор одновременно выступает и в качестве заказчика, пользователя капитального вложения.
Поскольку ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", как уже говорилось, разрешает совмещение на одной стороне нескольких субъектов инвестиционной деятельности, возможна ситуация, когда инвестор, выполнив перед заказчиком свою часть обязательств, может переуступить право требования к заказчику и подрядчику. Однако это возможно тогда, когда заказчик и подрядчик как сторона договора инвестирования не представлены в договоре одним лицом.
Возможно также, что инвестор уступит свои права по договору инвестирования пользователю объекта капитального вложения. Такая ситуация также возможна, если пользователь объекта капитального вложения и заказчик не представлены в договоре инвестирования одной стороной. Исходя из содержания вышеуказанного Закона, совпадение на одной стороне пользователя объекта капитального вложения и подрядчика возможно при определенных обстоятельствах.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. <74>.
--------------------------------
<74> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по уплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10 января 2003 г.), ни в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не упоминается.
Согласно ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Ранее действовавшее законодательство в области инвестиционной деятельности базировалось только на Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", что вызывало немало вопросов и создавало практические проблемы в урегулировании правоотношений. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.
При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в т.ч. положениями ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.
Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Законом от 18 декабря 2006 г. в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" были внесены изменения относительно проверки сметной стоимости инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов.
Однако указанным Федеральным законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона "О защите прав потребителей".
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин (инвестор) вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться положениями Закона "О защите прав потребителей" <75>.
--------------------------------
<75> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.
В случае когда одной из сторон по договору инвестирования строительства является государство или муниципалитет, права и обязанности такой стороны договора инвестирования будут определяться гражданским законодательством о выполнении подрядных работ для государственных нужд, в случае если строительство объекта ведется для государственных нужд. А если государство или муниципалитет выступают в строительстве не для государственных (муниципальных) нужд, то никакого изменения в правовом статусе государства не будет. Сторонами в государственном контракте (строительство для государственных нужд) будут выступать государственный орган или организация, наделенная государственным органом определенными полномочиями (как инвестор, заказчик, а пользователя объекта капитального вложения определяет тоже государственный орган), с одной стороны, и подрядчик, с другой стороны. В данном случае уступка доли инвестирования возможна лишь от государственного органа к третьим лицам, не участвующим в строительстве.
Отношения сторон по сделке уступки требования регламентируются ст. 382 - 390 главы 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).
Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав на территории РФ признается объектом обложения налога на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором по договорам, в том числе по договорам уступки требования, своих прав на осуществленные капитальные вложения облагается налогом на добавленную стоимость по действующей ставке налога.
Согласно ГК РФ в период действия обязательства существует возможность замены лиц, участвующих в обязательстве, при сохранении самого обязательства. Глава 24 ГК РФ предусматривает возможность замены как кредитора, так и должника в обязательстве.
Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.
Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: "Долевик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора".
При этом можно переуступить как полностью свои обязательства по договору инвестирования строительства, так и их определенную часть. Содержание имущественных прав по договору цессии доли инвестирования в строительстве состоит в том, что новый контрагент по обязательствам инвестирования строительства обязан внести свою долю инвестиций в строительство и получает право на свою долю в завершенном строительством объекте недвижимого имущества.
Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт (ранее - справка застройщика о полной уплате стоимости выполненных работ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационная палата Чувашской Республики - также требует представить расписку-заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции и представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если он заключен в нотариальной форме, то расписки не требуется.
Нами уже указывался список документов, необходимых для государственной регистрации вновь возведенного объекта.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. На основании ст. 6 рассматриваемого Закона в целях совместного осуществления капитальных вложений инвесторы могут объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов. При этом возникает долевая собственность на создаваемый объект. Доля каждого участника и размер внесенного вклада определяются договором о долевом участии в строительстве.
Данный договор может рассматриваться как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), что подтверждается сложившейся арбитражной практикой. В информационном письме от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" Президиум ВАС РФ указал, что при долевом участии в строительстве права и обязанности сторон определяются договором о совместной деятельности, заключаемым в соответствии с требованиями главы 55 ГК РФ <76>.
--------------------------------
<76> Соловьева М., Герасимов К. Инвестиционное строительство жилья: передача имущественных прав и бухгалтерский учет операций // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2003. Сентябрь. N 39.
По договору о совместной деятельности вклад товарищей может поступать в виде денежных средств и иного имущества, выполненных работ или оказанных услуг, профессиональных или иных знаний, навыков, умений, деловой репутации, связей (п. 1 ст. 1042 ГК РФ). Например, участниками договора простого товарищества в строительстве могут быть наряду с другими инвесторами заказчики, которым поручена организация строительства, а также подрядные организации. Денежная оценка вклада товарищей производится по соглашению между ними <77>.
--------------------------------
<77> Пронина Е.А. Учет и налогообложение операций по договору уступки права инвестирования в строительстве // Бухгалтерский учет. 2003. Октябрь. N 19.
В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии применяется, как правило, в двух распространенных вариантах хозяйственных отношений.
Вариант 1. Генподрядчик выполнил установленный договором объем строительно-монтажных работ и в оплату от заказчика строительства должен получить квартиры. Поскольку квартиры генподрядчику для собственных нужд не нужны, он может уступить право требования этих квартир как субподрядчикам, так и непосредственно физическим лицам. Такая схема приводит к уменьшению налогов с оборотов по реализации, а также к ускорению взаиморасчетов.
Вариант 2. Организация перечисляет деньги на строительство жилья, а затем уступает права требования квартир третьим организациям или физическим лицам. При этом данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает. Она только перечисляет деньги, получает право на квартиры и уступает его.
В зависимости от условий договора и прочих документов внесенная организацией плата за квартиры может рассматриваться либо как аванс под строящиеся квартиры, либо как участие в долевом строительстве.
Рассмотрим ситуацию, когда организация участвует в долевом строительстве.
Действующий ГК РФ не содержит понятия договора долевого участия. Поэтому такие договоры не имеют юридической определенности. Однако в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем договор может быть смешанным, сочетающим в себе разные типы договоров, однако он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным действующим законодательством РФ.
В настоящее время в законодательстве можно найти два вида договоров, правовая конструкция которых соответствует договору долевого строительства жилья:
1) договор простого товарищества (регулируется гл. 55 ГК РФ);
2) договор инвестирования (регулируется Федеральным законом N 39-ФЗ, а также Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части, не противоречащей ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
На практике, как правило, применяется договор инвестирования.
Договор инвестирования по характеру отношений аналогичен договору простого товарищества. Так, в соответствии со ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью товарищей. В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" также говорится: "Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг". Таким образом, как и при исполнении договора простого товарищества, по договору инвестирования не возникает встречных обязательств организаций (например, у одной организации - обязательства выполнить работу соответственно, у другой - обязательства оплатить работу), как это происходит при исполнении возмездного договора. В данном случае инвесторы совместно действуют для достижения общей цели - строительства объекта недвижимости. Возникает очевидный вопрос: правомерно ли уступать право требования исполнения обязательства, если встречного обязательства нет? Есть ли в инвестиционной деятельности кредитор и должник?
ГК РФ однозначного ответа на этот вопрос не дает. Однако согласно ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору (контракту) своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным и муниципальным органам. Еще более определенно об этом сказано в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г.): "...инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг)... другому лицу в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации". То есть данный Закон по сути рассматривает инвестора в качестве кредитора по отношению к лицам, которые фактически осуществляют инвестиционный проект.
Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).
Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в том числе положениями ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.
Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.
Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.
Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.
В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон "О защите прав потребителей".
Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор <78>.
--------------------------------
<78> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.
Анализ гражданского законодательства РФ и изучение судебной практики позволяет сделать вывод о том, что правоотношения сторон по инвестированию строительства объектов недвижимого имущества недостаточно урегулированы действующим законодательством, поэтому к данным правоотношениям применяют общие положения о договорах ГК РФ (главы 27 - 29 ГК РФ). На практике участники инвестиционной деятельности не всегда оформляют правоотношения по переходу прав на долю в строящемся объекте договором уступки права требования, часто оформляются договоры купли-продажи на незавершенный строительством объект, что противоречит законодательству РФ.
Сложившееся практика показывает, что в чистом виде инвестиционного строительства или долевого участия в строительстве не бывает. Как правило, стороны изначально договариваются об одних условиях застройки, затем изменяются и сами участники правоотношений (уступка права требования), и правовой статус.
6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи
и их реализация
Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риелтор, является купля-продажа квартир.
Приведем примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры.
1. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру: договор купли-продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.
2. Справки бюро технической инвентаризации. Формы:
1) о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный на справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений;
2) о стоимости объекта недвижимости.
3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.
4. Согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет).
5. Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире. От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).
6. Справка ЖЭС по месту нахождения отчуждаемой квартиры о том, чьи квоты зачтены в приватизацию квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.
7. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то из участников умер - согласие его наследников.
8. Решение администрации района о согласии на отчуждение квартиры, если:
1) в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника;
2) несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего);
3) отчуждатель внесен в социальный список (обращаться в райсобес).
9. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности о предстоящей продаже либо мене (не предоставляется при заключении договора дарения).
10. Охранное обязательство, если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.
11. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов загс, если брак расторгнут).
12. Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).
Явка сторон и иных участников договора (или нотариально оформленные полномочия: доверенность для сторон, заявление - от других).
Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).
Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном законодательством.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.
В заявлении указывается в том числе следующее:
1) данные о продавце (покупателе);
2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);
3) наименование и реквизиты договора продажи;
4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
5) подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены главой 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.
Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст. 163 и 550 ГК РФ).
Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:
1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554 ГК РФ);
2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ)), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);
3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 182, 185 ГК РФ);
2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 292 ГК РФ);
3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);
4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 30, 33 ГК РФ);
5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона, ст. 604 ГК РФ);
6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2004 г.) (далее - СК РФ));
7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ);
8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 41, 971 ГК РФ);
10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:
1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);
2) в заявлениях, представленных в территориальный орган службы законными представителями;
3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем)) (п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с вышеуказанными документами дополнительно представляются:
1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона, п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);
4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права. Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению (п. 14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то в записи листов Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (п. 16 рассматриваемой Инструкции). При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.
Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП) (п. 24 рассматриваемой Инструкции).
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 (п. 25 рассматриваемой Инструкции).
Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 названной Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права (п. 26 рассматриваемой Инструкции).
Типичные ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:
1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;
2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;
3) красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в межведомственную комиссию административного округа;
4) неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта;
5) полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) или Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.);
6) отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора;
7) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом <79>.
--------------------------------
<79> Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. Статус-Кво 97, 2005.
Особо отметим следующий пункт - собрать все документы - справки, выписки из БТИ, копии, платежки, свидетельства и проч. (порядка 20 наименований), необходимые для осуществления сделки с квартирой, должен риелтор, и никак иначе. До сих пор, оказывается, встречаются наивные люди, которые полагают, что комиссию (как минимум 5% стоимости жилья) риелтор берет просто - за подбор варианта.
Риелтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату. И все это - за свои комиссионные. Без всякой дополнительной платы. Понятно, что и вести переговоры с чиновниками там должен тоже он. Задача клиента - ставить в нужный момент подпись, а в остальном... спокойное присутствие.
Профессионализм риелтора не в последнюю очередь проявляется в такой щекотливой и нелюбимой русским человеком ситуации, как финансовые расчеты. Работа риелтора может быть оплачена либо фиксированной, заранее оговоренной суммой, либо он может согласиться на процент от стоимости сделки.
Второй вариант более распространен. Также популярна ситуация, когда риелтор предлагает продать квартиру за определенную цену, а все, что он получит сверх того, причитается ему. Это возможно, но при определенных условиях: например, если клиенту нужно продать квартиру в кратчайшие сроки.
Обычная стоимость риелторских услуг по купле-продаже квартиры колеблется от 5 до 7% стоимости жилья.
Как человек, который постоянно работает с людьми, профессиональный риелтор всегда корректен, безукоризненно вежлив, аккуратен в словах и делах. Еще: невозмутим, коммуникабелен, к тому же - неплохой психолог. Жилищный вопрос в конце концов люди решают не каждый год, и дело это не одной встречи <80>.
--------------------------------
<80> Суворова Е. Здравствуйте, я - ваш риелтор! // Квадратный метр. 2004. Январь. N 3(159).
6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
Среди видов услуг, оказываемых риелторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл. 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риелторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической <81>.
--------------------------------
<81> Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риелтора. Юстицинформ, 2006.
Предмет договора поручения составляют конкретно определенные юридические действия поверенного лица. Названные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения конкретных сделок.
Несмотря на то что фактические действия могут иметь место при непосредственном исполнении договора поручения, они не входят в основной состав предмета договора, играя лишь вспомогательную роль.
Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. Таким образом, договор поручения относится к числу договоров, оформляющих оказание определенных услуг. Поверенный по договору поручения совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего. Поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство. Следует, однако, иметь в виду, что представительство не всегда основано на договоре поручения. Например, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны не на основании договора поручения, а на основании закона (ст. 28 ГК РФ). Юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, которые совершает поверенный, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам <82>.
--------------------------------
<82> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.
Договор поручения регулирует отношения между доверителем и поверенным. Поскольку же поверенный вступает в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Для этого поверенному выдается доверенность. В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сторонами в договоре поручения являются доверитель, тот, кто дает поручение, и поверенный, т.е. принявший на себя поручение, или исполнитель поручения, в данном случае - риелторская организация. Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица. Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ <83>.
--------------------------------
<83> Там же.
Риелторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей.
Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, так как стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме. Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 названной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности. Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения. В ГК РСФСР и в Основах гражданского законодательства вопрос о сроках действия договора поручения специально не регулировался. Уточнения в отношении срока действия договора поручения в ГК РФ состоят в том, что договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока <84>.
--------------------------------
<84> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.
Определение срока находится в прямой зависимости от характера прав и обязанностей, которые осуществляет поверенный. Для осуществления определенных юридических действий устанавливается конкретный временной период. В том случае, когда сущность действий поверенного связана с каким-то точно определенным сроком, в договоре может быть указан строго определенный срок.
Срок действия договора поручения тесно связан с последствиями, возникающими после прекращения договора поручения до того момента, как поверенный его выполнил.
Договор поручения имеет достаточно широкий круг применения. Договор поручения применяется в том случае, если возникает необходимость привлечения посредника, который будет представлять одного из участников гражданского оборота. Названная сфера применения рассматриваемого вида договора расширяется по причине развития и роста рыночных отношений и коммерческой деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами (п. 4 ст. 184 ГК РФ).
В любом случае следует знать и помнить, что юридические действия поверенного будут считаться действиями доверителя, таким образом, третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.
Итак, исходя из положений действующего гражданского законодательства, деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.
При этом в последнем из указанных случаев деятельность поверенного в отношении непосредственно доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности только при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд иных посреднических договоров, к примеру договор комиссии.
В ГК РФ договор комиссии по существу определяется так же, как и в ранее действовавших нормативных актах.
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (ч. 1 ст. 990 ГК РФ).
В результате получается, что, несмотря на то, что участников договора комиссии связывают единые обязательства, в нем различают внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера схожи с отношениями доверителя и поверенного в договоре поручения. При внешних отношениях комиссионер осуществляет все юридические действия от своего имени. Договором комиссии оформляется один из основных видов обязательств по оказанию юридических услуг.
Предмет договора комиссии составляет совершение конкретных юридических действий, т.е. сделок, стороной которых выступает комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает данные действия от своего имени, приобретая тем самым права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует и за счет комитента. Именно в этом заключается главное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора.
Следует обратить внимание на то, что если договор поручения и в некоторых случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного представительства. Также следует помнить, что комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента. Так, к примеру, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.
Зарубежным законодательством сходство договоров комиссии, поручения и агентского договора нередко расценивается как тождество. Так, ст. 94 французского Торгового кодекса определяет комиссионера как поверенного, а договор комиссии - как вид договора поручения в торговом обороте. Гражданский кодекс Италии (ст. 1731) рассматривает договор комиссии как поручение, связанное с покупкой или продажей имущества. В англосаксонском праве договоры поручения и комиссии составляют единый агентский договор <85>. Агент обычно действует от имени принципала, но может выступать и от собственного имени, т.е. как комиссионер. Следует отметить, что и в российском праве до введения в действие ГК РФ правовое положение комиссионера, поверенного и агента нередко трактовалось как тождественное <86>.
--------------------------------
<85> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. Комментарий к ст. 990.
<86> Там же.
Согласно принципам российского договорного права, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, стороны договора имеют одинаковые права и обязанности. Стороны вольны самостоятельно определять содержание и объем собственных прав и обязанностей в пределах законодательства РФ.
К примеру, обязанности по договору комиссии могут устанавливаться на конкретный срок и без указания такового срока, с указанием либо без указания территории исполнения данного договора, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделок, совершение которых поручено комиссионеру, либо без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.
Определяя содержание обязательств по договору комиссии, стороны этого договора не имеют права нарушать нормы законодательства РФ.
Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.
Договор комиссии конструируется как консенсуальная сделка.
В отличие от ГК РСФСР в действующем гражданском законодательстве отсутствует правило, относящееся к форме договора. Это означает, что если иное не предусмотрено конкретными законами или иными правовыми актами, то на договор комиссии распространяются общие правила о форме сделок.
Итак, риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риелтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).
6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами
и правами на них
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в силу с 31 января 1998 г.
Учитывая сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Приказом Минфина России от 24 марта 2000 г. N 31н внесены изменения в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".
Что касается отражения в учете у продавца реализованной, но не прошедшей государственную регистрацию квартиры, то в данном случае правомерно использование риелтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.
Государственной регистрации сделки с недвижимостью или правом на нее может предшествовать еще одна регистрация, например в Москве - учетная регистрация инвестиционного контракта и договора на привлечение финансовых средств в жилищное строительство в Департаменте муниципального жилья (далее - ДМЖ), которой в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ "Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве" (далее - распоряжение N 935-РМ) и в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве подлежат все инвестиционные контракты, заключенные от имени правительства Москвы.
Практика аудиторских проверок показала, что застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения распоряжения N 935-РМ, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.
Выдача распоряжений ДМЖ о передаче площади в собственность лиц - участников строительства производится исключительно на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в ДМЖ (п. 3.5 распоряжения N 935-РМ), поэтому игнорирование учетной регистрации невозможно. В то же время нередко учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров на долевое участие в строительстве жилья осуществляется практически накануне сдачи государственной комиссии жилищного объекта, построенного на денежные средства дольщиков.
Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировавших строительство жилого дома, может обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п. 3.6 распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта.
Кроме того, осуществляя деятельность, связанную с оказанием третьим лицам услуг по реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья посредством привлечения денежных средств последних, риелторской организации необходимо помнить, что в соответствии с п. 7.1 Положения о лицензировании риелторской деятельности в городе Москве (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 18 ноября 1997 г. N 799) лицензирующий орган имеет право приостанавливать действие лицензии в случае поступления обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе осуществления лицензируемого вида деятельности.
6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами
по сделкам с недвижимостью
Согласно ст. 1 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (с изм. и доп. от 10 декабря 2003 г., 29 июня 2004 г., 18 июля 2005 г., 26 июля, 30 декабря 2006 г.) расчеты, в том числе и в рублях, между российскими юридическими лицами и предприятиями-нерезидентами относятся к валютным операциям.
Операции с иностранной валютой подразделяются на:
1) текущие валютные операции;
2) валютные операции, связанные с движением капитала.
Для проведения валютных операций, связанных с движением капитала, требуется разрешение Центрального банка РФ.
К этим операциям относятся и переводы в оплату иных прав на недвижимое имущество (в том числе и права аренды).
Таким образом, для расчетов с предприятиями-нерезидентами по операциям купли-продажи или аренды недвижимого имущества и в рублях, и в иностранной валюте риелторским фирмам необходимо получить разрешение Центрального банка РФ.
Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле" посреднические услуги к текущим валютным операциям не относит.
Следовательно, описанный выше разрешительный порядок действует и при оказании риелторскими фирмами посреднических услуг иностранным юридическим лицам даже в том случае, когда риелтор не участвует в расчетах, связанных с приобретением недвижимого имущества, а только получает вознаграждение за оказанные услуги от иностранного партнера.
СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
Позвоните нам:
(495) 943-93-57
(901) 593-93-57
